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2007年5月

【不動産トラブル実例】広告宣伝費として100万円を請求された!?

皆さんの仲介を行っている不動産事業者、すなわち、宅建業者さんは、仲介手数料の請求ができますが、裏を返せば、
 ●仲介手数料以外を請求してはいけない
ということが原則です。

なぜなら、不動産の仲介手数料については、宅地建物取引業法に法定手数料の規定が以下の通り決められているからです。

■売買または交換の媒介に関する報酬の額
 売買金額(交換の場合は多いほうの金額)に下記の割合を乗じた金額+消費税(課税業者の場合)となり、これらは、売主買主の、それぞれ一方から受け取ることのできる報酬の限度額です。
  ・200万円以下の場合は5%
  ・200万円を超え400万円以下の場合は4%+2万円
  ・400万円を超える場合は3%+6万円

ところが、世の中には「広告宣伝費」という名目で、仲介手数料とは別に100万円を要求した業者があったそうです。
でも、広告宣伝費の請求だけでは、違法とは言えません。
なぜなら、先ほど「仲介手数料以外を請求してはいけないということが【原則】」と書きました通り、例外もあるんです。
実際にある自治体に確認しますと、担当部署の部長さんからは、
 ・依頼者の依頼による広告の料金に相当する金額は報酬とは別になります。
 ・依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する費用も報酬とは別になります。
 ・その他、依頼者の特別の依頼により行い、事前に依頼者の承諾があるものは報酬とは別途受領できます。
 ・取引が不成立でも、宿泊代・交通費等の実費は、依頼者が依頼した場合には請求できます。
というような見解をいただきました。

ですから、今回の100万円が、
 1.お客さんから依頼されて、各種メディア広告に掲載することになった
 2.その金額について、お客さんときちんと相談して決め、両者納得している
ということ、つまり、
 ●お客さんから依頼された広告の【実費】を請求した
ということであれば、問題無いということになるでしょう。
例えば、お客さんが、
「お店の発行しているチラシの枠の中で一番目立つ場所に載せてほしい」
「通常のチラシ広告のほか、タウン誌などで、自分の物件を宣伝してほしい」
「地元のケーブルテレビの物件CMで宣伝してほしい」
などの要求があり、事業者が、その費用(実費)を伝え、それにお客さんが納得した…というようなケースであれば、100万円であっても正当な請求になるでしょう。

しかし、今回の100万円の広告費を請求したケースでは、お客さんが特別に依頼した訳でもなく、もちろん実費の根拠も明示されないまま請求されたとのことで、本当に支払う必要があるのかどうか困って、相談がありました。
もちろん、この広告宣伝費は支払う必要はないわけですが、あまりに法外な金額でしたし、問題があるということで、然るべき手続きを取ることになり、その結果、この事業者は所属業界団体による注意・指導が行われたそうです。
でも、この事業者は、本社を他市町村に移転し、所属支部を変更し、現在も不動産業を続けており、もしかしたら、同じことを繰り返していた可能性もあるかも知れません。

もちろん、この事業者以外でも、「広告費は仲介手数料とは別に【勝手に】請求できる」という誤った見解、または、そういう法律を知らないお客さんを騙そうと、請求されるケースは考えられます。
このケースの場合は100万円という金額だったので、不審感を持ったのかも知れませんが、例えば5万円とか10万円だったら、何も疑わずに支払ってしまったかも知れませんし、実際に支払ってしまって、表面に出ていない事例もあるでしょう。

ですから、特別に依頼していないにもかかわらず、手数料とは別に特別な経費を要求された場合は、金額の大小にかかわらず、断ることができます。もし、依頼される場合でも、事前に見積書を頂くなど、納得されてから依頼すべきです。
万一、事前に聞かされていない広告費の請求された場合は、もし、事業者が「手数料とは別に広告宣伝費を請求できることになっている」と言っても、そのまま信用せず、まず、Fudosan.JPの「不動産相談センター」で、確認するようにしてみてください。

【企画取材】ギャラリーブリキ星さん(東京・西荻窪)

西荻窪にある、ギャラリーブリキ星さんは、わたしが大好きなギャラリーです。
作家さんの企画展(ギャラリー)と、常設展(店舗)の2本立て運営をされています。

ギャラリーブリキ星の店主、加川さん。20年前から古いものを見て集めていく趣味がありました。53歳のときに、突如、自分はこのままでいいのか、自分を削る、削ぎ落としたいという気持ちに突き動かされ、2年後に会社を辞めることを宣言。この2年でいろいろな準備をしていきます。

いろいろ考えた結果、趣味の延長線はやりたくない、新しい作家さんをどんどん紹介していく企画展と、店舗の形態にすることに決め、

人が来る様な場所で、大勢の人に来てもらう方向でいくのか。人が来ないような場所、閉ざされた廃屋のような環境で限られた人数だけ開放していくのか。

まだ、決めかねていた加川さんは、状況によって様子を見ようと、借りる事も、買うことも視野に入れて物件探しをしてゆきます。

そうしたなか、西荻窪にある古い呉服屋さんと出会います。ここをリフォームしてギャラリーにしよう!借りて毎月家賃を払うのに、売り上げと家賃と存続で悩むより、買うための借金をしても、家賃がかからない方がいいだろうと考えたのでした。

早速、業者に見積もりを依頼します。ところが、リフォームをしても、新築と変らない金額がかかること、そして、そのくらいのお金をかけても、満足はいかないだろうという結果だったのでした。

仕事を辞めて、走り出してしまった。先に進むしかないと、都内に御住いだった御家を売って、この土地を買うことに。絵描きのお友達さんが紹介して下さった建築家さんと新しくギャラリーを建てるための、話し合いが始まりました。

まずは、建物を壊し、建築家さんとプランを出し合います。加川さんの中に、自分では、とうてい、かっこよい機能的な建物はつくれない。けれど、統一された完成してしまった隙のないものは苦手、という意識があったようです。

「小屋のような「未完成」をテーマに、自分自身がいて、心地よい場所にしたい」

この点を重要視して、具体的な形にするために、週1回3時間、50時間・・と議論を積み重ねます。壁、床、段差に至る、ひとつひとつまで、気が遠くなるような長い時間をかけて、案を出してすりあわせ、修正してゆく作業が続きます。

壁は、コンパネの上から左官屋さんに塗ってもらい、釘を刺したり抜いたりしても穴が目立たないように工夫してもらっています。木材は、山小屋がイメージなので、杉と松を。トタンの屋根は、アルミメッキ加工してあり、雨の日でも、雨音が伝わってまた別の一面を見せてくれる空間へと変りました。

吹き抜けになっている天窓スペースは上があいている事によって、空気が流れ、広く感じます。時間の変化とともに入る日の光と、夕刻に灯るライトの点燈も楽しめます。

「自分の居場所、自分が座っていて、お客様も座ってお話したり、お茶を飲んで頂いたり、展示スペースとしても使える畳の空間、ここは最初から、こうしようと思っていました」

加川さんのお気に入りの、加川さんがいらっしゃる畳のスペース。天窓スペースと、畳の空間は、今思えば、ブリキ星さんになくてはならない場所であり、ここがあるから、観に来た方が、静かに、ゆっくりと、座ってお茶を飲んだり、加川さんのお話を伺いながら、ギャラリー内を見渡して、また違った角度から、光や作品を感じることが出来るのです。

「いかにコストをおさえるかという点もあり、想像よりかかってしまって、苦労したけど、こういう空間だから、こういう展示会ができた。こんなふうに、作家さんが来てくれた。建築家さんのおかげで、この空間ができた。建て終わってしまうと、建築家さんとは、絶縁状態になってしまうこともあると聞きますが、お客様をお連れ下さったり、良好な関係を続けさせて頂いています」

ギャラリーブリキ星さんは、OPENして丸6年になります。常設展、企画展と、作家さんの作品や展示する物によって、たえず、風景がかわる空間です。ギャラリーとしての建物は同じなのに、一歩中に入ると、そこに広がる展示空間はいつも、違うのです。この清々しいくらいの気持ちよさは、1度でも行ったことのある人にとって、きっと忘れられないものとなるでしょう。

最後に、ブリキ星さんでも展示会を開催、絵を展示している作家の神保健城さんより、作家さんから見た「ブリキ星さんの魅力」をお聞きしましたので、ご紹介させていただきます。

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ブリキ星さんの魅力は言葉に出来ない感じる部分が多いのですが、初めて行ったときは常設展の時で、数多の骨とう品、いろいろな作家さんの、陶器作品などが置いてありました。

ギャラリーのなかに初めて入った瞬間に、その狭くて広い空間性に魅力を感じ、できうるならば自分の絵を飾りたい!と思い、オーナー加川さんに打診をしたところ、置いてもらえるようになり、そして幾つかの作品が売れてゆきました。

売れた時に思ったのは、自分の作品が云々とういうだけでなく、ブリキ星という場所の静寂した空気と、オーナー加川さんの、押し付けがましくない、ゆったりした人柄の影響があると思いました。

西荻窪の駅から近くはないけれど、時間をかけて行ったとしても、必ず何かしらの発見や出会いのある、魅力的で素敵なギャラリーだと思います。
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ブリキ星さんは、いつだって受け入れ、与えてくれています。目、耳、肌、五感で、「自分が今、ここにいるということ」を感じて頂きたい、そんな気持ちになるギャラリーです。


■ご参考(ブリキ星さん関連記事)

 ・高橋正子展レポート(にこにこネット)
   http://report.2525.net/2007/05/post_2109.html

 ・内海満昌展レポート(にこにこネット)
   http://report.2525.net/2007/04/post_2de6.html

 ・常設展レポート(にこにこネット)
   http://report.2525.net/2007/02/post_b260.html

 ・ギャラリーブリキ星
   http://members.jcom.home.ne.jp/burikiboshi/

【話題の現場】地価日本一の場所に行ってみた

実は普段から、銀座という街には、なかなか行く機会がありませんでした。
今回、銀座で個展があるとのことで、銀座でギャラリー初体験してきました。

訪れたのはミレージャギャラリーさん
銀座にOPENして半年、とても広い空間です。
オーナーの大城裕一さん曰く、
「調べてみると、銀座が一番ギャラリーが多く、
 皆が注目する場所なのでどうせなら最初から
 銀座で始めようということで始めました」
最近の銀座は、ブランドショップなどが軒並み出展していますが、
昔から、大小様々なギャラリーなども多いエリア。
いわば、ギャラリーのメッカという場所なんです。

しかし、銀座で物件を借りるとなったら、相当な金額かかるはず。
それにしても、いきなり初めから銀座でOPENというのは凄いですね。
ちなみに、銀座だけに出展するにも、相当高いんだろうなと思っていると、
「銀座のギャラリーの中では、安いほうだと思います。
 また、作品を売ってもいいし、売らなくてもいい。
 作品・グッズなどの販売手数料も頂きません」
と、おっしゃる反面、
「でも、銀座の品は保って行きたいと思っています。
 どなたがいらしても、やっぱりここは良い所だねと
 言ってくださるような空間にしていきたいです」
やはり、銀座ならではのこだわりも、しっかりあるようですね。


さて、その銀座で話題になったのが、銀座4丁目。
今年の公示地価で全国最高価格地になった
「山野楽器銀座本店」がある場所で、
その価格は、
 ●1坪(3.3平米)1億98万円
だそうです。

つまり、今、わたしが立ってる靴のスペースだけでも、相当な金額!

隣で飾られていたカラーたち。自分が日本で一番高い土地に
飾られてるなんて、思ってもなかったでしょうねぇ…。


■ご参考

 ・銀座(ウィキベディア)
   http://ja.wikipedia.org/wiki/銀座

 ・公示地価(ウィキペディア)
  http://ja.wikipedia.org/wiki/公示地価

 ・平成19年地価公示
   http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20070322/index.html
   (土地総合情報ライブラリー http://tochi.mlit.go.jp/ より)

 ・公示地価 銀座、14年ぶりに坪1億円突破
   http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070323-00000000-san-bus_all
   (Yahoo!ニュース内・3月23日8時0分配信 産経新聞)