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2007年7月

【購入記】 不動産のプロはどんな物件を選んだのか!?

編集部の小川です。
私は宅建業者として不動産屋さんで働いていたこともある不動産鑑定士でして、Fudosan.JPの中では、新しい企画などを考えていくメンバーです。
なので、はじめまして…の皆さんも多いですよね?
ヨロシクお願いします!

さて、資格や日常業務の関係上、この私の購入体験レポートは、ずばり「不動産のプロはどんな物件を選んだのか!?」というタイトルがつきましたが、さて、どうなることでしょう!?
最後までお楽しみいただければ幸いです。


■きっかけはネットサーフィン

仕事柄、知り合いからの紹介…とか、想像されますよね? でも、きっかけはネットサーフィンなんですよ。

まぁ、確かに最初は仕事で見ていたのですが、根が不動産好きですので(だから不動産屋さんをやっていたくらいです)、GW期間中に多くの不動産サイトを見ていました。すると、分譲マンションで防音対策を施したシリーズがあることを知り、思わず身を乗り出して見てしまいました。

実は、もともとアルトサックスをやっているものの、夜の練習場所に困っていたんです。

で、この防音対策を施したマンションを分譲したデベロッパーは、東武東上線をメインに開発する会社ですが、偶然にも、以前から気になっていた会社だったんです。

早速、中古物件が出ているかどうかを検索したところ、あるではないですか、サイズもピッタリの中古物件が! 
みるみるうちに、物欲が湧いてきてしまい、急にこのマンションがほしくなってしまいました。

残念なことに、この物件は希望とは違った某環状線沿いの立地…ということで、結局、購入には踏み切れなかったのですが、
 ●防音対策を講じれば、普通の中古マンションでも楽器の練習が可能になる
ということが分かりました。

こうして、私の中古マンション選びは更に過熱・加速することとなり、止まらなくなってしまったのでした。防音やリフォームにいくら金額がかかるかという冷静な頭はなく…(笑)。


■真剣に予算を考えると…

私の趣味は楽器に車のサーキット走行!
と、お金のかかることばかりをやっているため、44歳独身なのに、ほとんど貯金がありません。
でも、最近では、100%ローンという便利?なものが出ているので、諸費用分くらいはありましたが、とりあえず「頭金無し」で探しはじめ、将来結婚できる保証はありませんが、とりあえず二人くらいは住める広さの50㎡~60㎡程度を狙うことにしました。

まず最初は立地。
俗に言う【地縁的選考性】が私自身にもありまして、生まれが中央線沿線の国立市のため、
 ●京王線と中央線に挟まれた地域
 ●市ヶ谷の会社から30分~40分程度で通えるところ
が第1希望でした。

実は、現在、その希望がかなう京王線の桜上水が最寄駅の賃貸マンションに住んでいますので、「できれば桜上水周辺がいいな」と探し始めましたが、なかなか「これ!」という物件を見つけることができません。と言いますのも、そのほかに、
 ●築年は10年以内程度
 ●幹線道路には接面しない
 ●2階以上
という希望があって、しかも【予算は3000万円台】という希望でしたから、なかなか厳しい条件です。
なぜ「厳しい」と思ったのかと言いますと、京王線は千歳烏山あたりに行っても、さほど価格的に変りがないんです。


■別にプロじゃなくてもイイよね?

最近では、一般雑誌でマンションの選び方の特集もあったり、以前にも増して沢山の色々な情報があったりします。
また、冒頭でも少しお話ししましたように、私自身も昔は不動産コンサルティング会社で仲介事業部を立ち上げたり、小さいデベロッパーに所属し、仕入、販売等も経験。
なので、決して人には言いませんが、内心では経験豊富な不動産鑑定士であると、ちょっとだけ天狗に…と言いますか、その経験に負けない選び方をしなければ…なんて、少々気負ってました。

だって、一応「自称プロ」なので、正直言って物件選びにもプレッシャーがありますし、失敗すれば、「なんだ、プロのくせに、そんな物件を買ったのか!?」なんて言われちゃいそうですから、そうならないようにしなくちゃと、無意識に感じていたのです。

ですから、二重床、二重天井、サヤ管ヘッダー、スラブ厚、戸境厚、柱、梁の影響、パイプスペースの位置、動線の良否、階高3m以上、新耐震、アウトフレーム構造、戸数は最低30戸以上、受水槽は屋内か否か、管理の状態、分譲会社の特性…などなど、中古マンション選びのキーワードを並べたて、まるで評論家が選ぶかのような物件探しをするつもりでした。

でも、いざ、そのやり方を進めてみますと、「そんな選び方はできない」ということが徐々に判明してきました。なぜなら私には、
 ●そのモノに惚れ込まないとほしくならない!
という習性があるからです。

と言うわけで、今回のマンション選びも、自称プロなんてことはどこかに放り出して、自分の惚れ込む物件を探しまくることにしました(と言うよりも、そうなっていることに後で気がついたのでした!)。
自分ながらに、「こんなに感覚的でいいのか?」とも思うのですが、色々検索したり見に行ったりしているうちに、
 ●要は自分が気に入った物件にハンコ押せばいいんだ!
と割り切ってしまうことにしました(笑)。


■目先を変えてみたところ…

最初からつまずいた感がありましたが、あまり物事に拘りのない性格のため、だったらちょっと目先を変えて北に行こうと思い、都営大江戸線、西武新宿線あたりを狙ってみることにしました。
希望立地を少し北側に進路を向けて、大江戸線と西武新宿線が交差する中井駅、大江戸線の落合南長崎駅近辺に的を絞り、物件を探しはじめます。

そして見つけた2軒目は、この物件です。
普通のマンションです。いや、2重天井の物件でしたから、中の上かもしれません。
接面道路側が【準工業的雰囲気】なのがたまに傷でしたが、北側接面道路のため、バルコニー側(南側)は閑静でしたので、あまり文句はありませんでした。

これと言った欠点はありません。
でも、なぜか心に響くものが…。
つまり、私にとっては「まあ、これでもいいか」と思えるようなマンションでした。

そして同じ日に、哲学堂公園近くの小高い丘に建っている、このマンションを見ました。
付近は登り坂もあるし、なんだか不便な立地だなと感じていたのですが、そのうち、中野区でこんなに眺望が良くて環境のいいとこがあるんだなと、そのロケーションに惚れ込みはじめました(←こういう部分がポイント高し!)。
しかも、建物も、こぢんまりとした壁式工法で私の好みです。でも、プロ的な視点ですと、反教科書的になってしまいます。
本当は修繕や建替え計画などを考えて最低30戸以上の規模がほしいところですが、どうも私の趣味は逆で、戸建住宅地域に存する小さめの低層マンションっていうのに惹かれてしまうんです。

さらに、この物件、旧分譲会社は超大手が手がけたものでで、値段も手頃で「もうこの物件にしようかな~!」とも思いましたが、大きなネックは2つ。
それは、
 ●築年が24年ということ
 ●洗濯機置場がなぜかキッチンの一画にあること
でした。
まぁ、防音も含めたリノベーションをするつもりでしたので、内装は関係ないとしても、壁式工法なので(配管の関係する)洗濯機置場を移すのは大変そうですし、何よりも、「これから10年住んだら、もう築34年か」と思うと、ちょっと踏ん切りがつきませんでした。
そうそう、あと、戸数が少ない築古のためか、管理費と修繕積立金がすごく高かったです。
でも、外観とロケーションがいい佇まいを生んでいた、この3軒目の物件は好きでした。

なぜか、立地については結構エスカレートして、どんどん北上!
ついに有楽町線まで行ってしまいました。
でも有楽町線は会社のある市ヶ谷まで一本で行けるから便利なんです。

すると、小竹向原に、こんな物件があり、先ほどの3軒目のマンションに似た雰囲気でとても気に入りました。
この物件は、1階が募集住戸でしたが、専用庭の他に屋根付駐車場の使用権が付いているという異色の物件でした。
車好きの私としてはたまらない物件でしたが、駐車場代が付近の相場より高いことと、「やはり『小竹向原』は、どうも独身者が住むイメージではないな?」と勝手に判断して選択肢からはずしました。
(※生まれも育ちも練馬のスタッフ注:ちょっと歩くと西武池袋線の江古田駅に出て、そっちは学生も多い感じですね。ただ、有楽町線の開通が30年ぐらいなので、小竹向原方面は古くからの家も多く、近隣の氷川台・平和台にも通ずるのですが、確かにファミリー向け物件が多いかも知れません)


■ついに運命の出会いか!?

その後、某仲介会社の方に何件かピックアップしてもらい、内覧させてもらったりしてましたが、なかなかいい物件には巡り会えませんでした。

そんなある日、某仲介会社のサイトの新着物件をチェックしていたら、この2つが目にとまり、なんだかちょっと胸騒ぎを感じ、両方ともすぐに内覧させてもらうことにしました。
まさかこれが最後の物件になるとは知る由もないですが!

まず、左の物件は中野駅徒歩5分で築5年くらいの新しい物件でした。広さも60㎡程度あり、価格も安い!
ただ、一点文句を言うのであれば、線路から比較的近いため、早朝や夜中に電車騒音が気になるかもしれないな~ということくらいでした。
でも、ここの物件は相当にインパクトがあったようで、私が内覧したときには既に3組以上のお客さんが熱心に見て回っておりました(だいたいご夫婦で見て回っているので、1人で行った私は、なんだかちょっと肩身が狭かったです…)。

この物件のスペックは、ほとんど文句のつけようがありません!
実際に後日、この物件は内覧日に申込みが殺到したことを仲介会社の方からお聞きしました。
私自身も、窓を開けても電車の騒音は気にならないレベルだったので、申し込んでしまおうかな…とも思ったのですが、一応、右の物件を見てからにしようと思い、その場で申し込むことはしませんでした。
実は、もうひとつ感覚的な理由があったんです。それは、タイルの貼り方が雑で、突貫工事だったのかな?と思えたことと、新しい物件なのに、クロスにカビのようなものが目立っていたことでした。

とは言え、でも悪くは無いので、後ろ髪をちょっと引かれつつも、次の6軒目の物件を見に行きました。

場所は高田馬場と早稲田の中間に立地するマンションです。
写真で見た印象としては、「ちょっとタイルの色が好みではないな」と感じておりました(←直感ポイント・やや低)。でも、場所は今まで見たマンションの立地よりも会社に近く、幹線道路に面してないので、環境もそこそこ期待できました。

ところが、地図を見てマンションの周りを歩いてみて、まだ中すら見ていないのに、タイルの色など吹っ飛ぶくらい、すぐにこの物件が気に入ってしまいました。
ちょっと起伏のある土地に建っていて、周辺には緑が多く、戸数も100戸近くあり、写真で見た印象よりもかなり風格のあるマンションでした。
確かにタイルの色や、エントランスのデザインは好みではありませんが、部材には高級感が漂っており、建蔽、容積もかなり余裕を持って建てている印象を持ちました。


■これで申し込みます!

オートロックのインターフォンを押して中に入れてもらうと、なんだか可愛い女性営業の方が出迎えてくれました。
できれば女性に相手をしてもらいたかったのですが、もう1人若い営業マンも居て、残念ながら説明をするのは男性の役目のようです(オイオイ)。
男性だからってわけじゃないんですが、話はそこそこ、見るべきところを見ました。
「バルコニーでちょっと佇んでいるかなぁ?」
なんて思っていると、別なお客さんが2組も来てしまいました。

「この物件も倍率が高いのか…」と半ば諦めかけましたが、でも諦めきれずにいました。

私の心を射止めたこの物件、実は、最大の欠点が「狭い」ということだったのです。
ローン控除や、固定資産税、取得税等は専有面積が内法で50㎡以上ないと特例が受けられませんが、この物件は壁芯で52㎡弱あるのですが、内法だと50㎡に満たないのです…。

でも、狭いけど使い勝手が良い間取りなので、感覚的には狭く感じません。
しかし、頭の中のプロ曰く、
「う~ん、こんなお得でない物件を買っていいものか?」
と、頭の中はグルグルしております。

私の頭の中では……………
確かに先に見た中野の物件も相当インパクトが強かったけど、この物件に心を奪われてしまったし、もうこんな物件が出るとも限らないよ!
よ~し、とりあえず指値で申し込むことにしよう!!!
でも、あんまり低い指値ですと、他に申込者が出ると弱いから、なんとか競争に加われる程度の指値にしよう!!!!!

……………と、大討論の末、ついに決定。

でも、そんな私の頭の中の状況を知らない営業の方には、バルコニーで佇んでいるようにしか見えず、そのうち、後に来ていたお客さんも帰り、横目でチラチラこちらを気にしております。

が、ついに決断を下した私が急に近づいて、
「これで申し込みます!!!!!」
と言ったものですから、まるで、新入社員がはじめての申込みを取ったかのようなリアクションをしてくれました(でも、ホントにはじめてだったりして?(笑))。

こうして、募集価格の96.56%という半端な掛け目(でも金額にすると丁度良い数字になるのです)の指値をさせて頂いて、申し込むことに決めました。
すると翌朝、担当営業マンから、
「小川さん、指値をもう少し上げて頂くことは可能でしょうか?」
と、電話が来ました。
聞けば、申込みが私を含め3件入っているとのこと。
しかし、1件はローンが厳しい人らしく、もう1件は他社が客付けしてきた人とのことです。私が指値を上げて、3名が同じ指値になれば、私を一番手にしたいのは仲介会社の都合からも理解できました。

早速、現地のオープンハウスに再度伺い、私自身は、納得して修正版買付証明を書きました。でも、中古マンションって、こういう流れになると、もうあんまり細かいことを考える余裕が無くなりますね。なんせ、落札しなきゃならないんですから、これは一般の方からすれば、わけもわからず契約してしまったなんてことも起こりえますね~。


■実際に体験してみてわかったこと

想定賃料と想定経費から収益価格を出すと、自分が購入する金額の8割くらいの価格にしかなりません。また、先ほどのように、内法で50㎡未満なため、各種税金の特例が受けられません。
建物のスペックも、二重床、二重天井ではありませんし、床暖房がある訳でもありませんし、デザイナーズマンションのように格好良い物件でもありませんし、特に天井高や階高が高い訳でもありませし、PS(パイプスペース)も変なところにあります。
プロの立場ではっきり言ってしまえば、当初考えていた金額よりも割高で、面積も狭いマンションを申し込んでいたことになります。

でも、なぜか自分では納得しているところが不思議なんですよね。
やっぱりロケーションと建物全体から醸し出す雰囲気と言いますか、佇まいと言いますか、周辺環境、生活利便性、交通の便、専有部分の使いやすさ、前所有者が綺麗に使っていたことなどが総合的に「この物件に惚れた!」ってことになりました。
つまり、
 ●売買価格 = いわゆる正常価格+惚れ込みポイント
という結末ですね。

このレポートで「プロの決断は!?」みたいに期待してくださった方、すっかり皆さんと同じような買い方になってしまい、お恥ずかしいです。
しかも、冒頭で触れましたリフォームについては、少し住んでみてから考えることにしました。だって、やっぱり、あまりにローンばかりを設定するのは怖いですしね~。
でも、防音については、ボックス型のものでなんとか目的を達成しようと思っております。

今回、マンション選びのために物件めぐりをしましたが、正直な感想をいいますと、中古物件というのは難しいです。
仲介の方が、情報を仕入れたばかりで、物件の詳細データを知らないのも理解できますし、だからと言って、自分で納得するまで調査しているうちに売れてしまう場合もあります。
私の場合は、会社で中古マンションのデータが手に入りますので、一般の方よりも情報の面では、やはり有利だったと思いますから、一般の方にとっては、もっと大変だと思います。

そう考えますと、親切にしていただいた営業マンの方々には申し訳ないですが、ただ一点の要望があります。
やはり、仲介される方もあらかじめある程度のスペック資料を用意しておくべきかなと思います。そうじゃないと、決めるに決められず困ってしまったお客さまは購入できませんからね。
特にマンションの仲介は、建物、設備、管理規約等、押さえるべきところが沢山ありますので、通常の販売以上に難しいと思います。

…と長くなりましたが、これで私の中古マンション選びは終りました。
でも探す楽しみを知ってしまったので、終らせるのは寂しい気がして、いまだに物件サイトを検索したりしています。
なので、是非、また選んでみたいなと思っております。宝クジが当った時に備えて…(笑)。

念願のインターホン工事

仕事柄、編集部スタッフは、
自分のマンションの管理組合を手伝ったりすることも多いんですよね(笑)。

で、編集部ちてなのマンションでも、お手伝いしていまして、
昨秋、インターホンの全面交換工事が決定しました。
と言いますのも、築約20年を迎え、現在のインターフォンが製造終了&保守期間を終了して、修理不能になっている状況のようで、その交換に向けて、あれこれ討論してました。

ただ、管理会社さんの見積りですと、モニターなしの昔ながらのインターホンで、
何となく割高な感じが…。ってわけで、早速、ネットやホームセンターで調べてみますと、
単純なインターホン機能だけの機種でしたら、カラーカメラ付の機種でも、
量販店価格で2万円を切っており、世の中の進化に、ちょっぴり驚きました。

カメラ付のインターホンなんで、昔は豪邸にしかついていなかったんですけど、
今じゃ、音声だけのインターホンの方が割高なの!?(驚)
それとも、管理会社さんのボッタクリ!?!?

な~んて書くと、非常に聞こえが悪いので、管理会社さんの名誉のためにお伝えしますと、
「ちゃんと管理会社に頼んだのだから、壊れたら無償で修理して欲しい」
なんて部分なども含めて、
「建設工事で荒利をかなり取っているのは、このクレーム処理の関係ですね」
ってお話しを、我らが高原開発の涌井さんから教えていただきました。

とは言え、やっぱりモニター付が欲しいんで、管理会社さんの通常ルートの商品ではなくって、
量販店モデルの取り寄せができないか、確認してみたんですよね。
もし、その機種でOKでしたら、量販店の本体価格が\12,800~\19,800ですから、
おそらく、当初の「昔ながらのインターホン」の見積りと大差無いはず!

ってわけで、管理会社さんに無理を言って、色々と調べてもらったところ、
なんと、「昔ながらのインターホン」の見積りよりも安くなりました。

…と、ここまでは実は昨秋に決っていたんですが、なかなか工事が進まなかったので、
「やっぱり、あの価格じゃ無理だったのかなぁ」なんて思っていた矢先、
インターホン工事のお知らせのチラシが投函されてました!!!

でも、最近話題になっています火災探知機の工事も同時にしてしまうということで、
その機器も上乗せになっていたので、果して予算的にはどうなったのかなぁ…
というのが心配だったんですよね。
すると、偶然、久々に管理組合の理事長さんとバッタリ会って、お話ししたところ、
「遅くなっちゃいましたが、おかげさまで、やっと工事ですよ」
「でも、火災探知機までやっちゃうと、高いですよね?」
「そうだったんですよ。でも、3,000円ぐらいから売ってるみたいですから、何とか予算内でやって欲しいって言ったら、やってくれました」
「!?!?!?(驚)」
って感じでした。いやぁ、恐るべし理事長!(笑)

一応、ちてな側で立てていた予算が、
「1戸あたり4万円以内だったら、まずまずですよ」
って感じだったのに、その金額を下回って、さらに火災報知機までつけちゃいましたよ。

ってわけで、工事当日。職人さんの色々な工具にワクワク!!
古い電話機をとって、そこの穴に新しいインターホンを設置してくださり、
同時に、火災探知機も天井につけるので、
ドリュリュ~ン!!!と天井に穴を開けるどでかい機械が登場。
思わず「お値段お幾らしますか?!」と聞いてしまいました。
「これは旧式なので4.5万。新しいのだと、9万くらいしますね。」
触りたい・・・と思ったのですが、早々と次の部屋に行ってしまいました。残念。

でも、これ、とっても気に入ったので、写真撮らせてもらっちゃいました♪
かわいいでしょう~☆これいいなあ、欲しいです!
(正式名称わかりませんが。)

見たいと言ってやってきた編集長に、この写真を見せたら、
「なんで工事中の写真を撮ってないの?!」
と呆れられました。ごめんなさい。気がつきませんでした。。。

そんなこんなでしたが、編集長がひと言、
「おぉ、いいねぇ!」。
そして、火災報知機を見て、
「え”、これがついたの!? 安売り品じゃなくって、一流メーカー品じゃない(驚)」
だそうです。

これが、その、新品インターホン!かっこいいです!
穴ふさぎのための透明パネルがさらに、かっこいい。
ちゃんと、外が見えます。見たいときに見られるし音も聞けるのでばっちり!

そして、以前は…、

こうだった玄関が、今回、

こうなりました!
全室、新品でずら~っとこうなってるので、かなり見栄えもいいです。
マンションの価値が1つ上がるんではないでしょうか?
ちなみに今回の工事は、各戸のオーナーさんの負担はなく、全額管理組合側で行い、
それに伴う一時修繕積立金などもありません。
マンションって、実は健全な管理組合の運営こそが大切なんですよね。

たぶん、うちのマンションのこの工事、
他の管理組合さんが聞いたら、ビックリするような金額だったんじゃないかと思います♪

【ご当地マンホール】世田谷区梅ヶ丘にて

世田谷区梅ヶ丘に取材に行った時に、カメラを持って駅近辺をうろつきました。
わたしは、マンホールとか、ちょっとした街の中にある「ご当地もの」に
目が引かれる傾向があります。

ご当地じゃないんでしょうけど、必ず目が行きます。
色のバリエーションって、このくらいなのかな。
消火栓マンホールって、何処がつくるんでしょうか?消防署??
一度も、これを作ってはめてる現場を見たことがありませんし、
交換している場面に遭遇したことがありません。謎です。

これは、世田谷区の鳥、オナガですね、どどんと。
この地域一体の植物の説明のパネルが並んでます。
くちばしでくわえている、丸いのは、区の紋章ですね。
外の輪は区内の平和、中心は「世」の文字が三方に広がったもので、
人びとの協力と区の発展を意味しているそうです。

こちらは、世田谷区の花、サギソウですね。こういうの、大好きです。
道路わきにあったので、しゃがんで撮っていたら、駐車場から出る車に
乗り込んだサラリーマンが「あらあら、ほほえましいね」と笑っていました。
邪魔だと言われないで、よかったです。。

これは、世田谷区の木、ケヤキ。手が四方から出てるのが面白いです。
みんなで、守ろう、育てよう、みたいな。信号のところにありました。
こういうのって、いったい、どこが企画して作るんでしょうね。
やはり、区?行政でしょうか?

これは、駅から近い、住宅街の脇にある、細道の壁に、このように、
等間隔でプレート(?)が埋められていて、いろんな絵柄なんですよ。
なかなか楽しいです。こういう、「いったい誰が見るの?」と言われそうな、
そういうのが、好きです。いいんです、見る人は見るんです(笑)
これなんかは、どこが作ったんでしょうね?
建物の敷地内だったら、そこの建設会社ってことになるんでしょうか。

さすがに、東京なので、ご当地マンホールは無いよなあ・・・とさ迷っていたら、
ありました!別にご当地マンホールじゃないんでしょうけど、
これを見つけたとき、「これだ!」と出会えて嬉しくて座り込んでしまいました。

しかし、深い。散歩中に突然子供に尋ねられたら、
親としてどう答えるかな・・・と考えてしまいます・・・。
このあと、羽根木公園に行ってみました。

いや~やっぱ、公園っていいです。子供も遊んでますし、
若者もランニングや野球してますし、犬の散歩や、
ベンチで寝そべったり、話したり読書したりする人もいます。
猫に餌をやるおじさんがいて、猫もいっぱいいました。
カラスもゆっさゆっさ、木から木へ移って遊んでました。

木に囲まれてる広い空間っていうのは、気持ちいいもんです。
住んでる地域、近所にこういう公園があったら、嬉しいですね。

最後、すごく気になった、椅子(?)のようなもの。
あれはどうして、ああいうフォルムなんでしょうか。
もしかしたら、わたし自身、疲れてて座りたかったのかも・・・・。