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2009年4月

孝行息子の中古住宅リフォーム記vol.2

大曽根さんは、普通のサラリーマンですので、
毎週、仕事がお休みの日に現場に行って、
工事の様子を写真撮影してきていただきました。

編集部は、頂いた写真を元に、お話を伺って、
記事をまとめさせていただいております。

それでは、いよいよリフォーム工事のはじまりです!


●水回り・洗面台・お風呂・トイレ●

まずは一階、お風呂の隣りにある洗面台(脱衣所)です。


なるべく費用を抑えるため、当初、ここはそのまま使い、
ダイニングキッチン部分に洗濯機パンを設置する予定でした。


が、そのことにお母さまが断固反対。
元々さほど広くないキッチンスペースがさらに狭くなるのが
どうしても嫌だ、というのが理由でした。

しかし元々の脱衣所のスペースでは、どう工夫しても洗面台か
洗濯機パンのどちらかしか設置できません。そこで・・・


このように押入れのスペースを少し削り、
そこに洗面台をはめ込んだらどうかと工務店さんからの提案。
これならスッキリ収まりそうです。
追加費用もさほど掛からないとの事だったので、
即、変更をお願いしたそうです。

まず、この洗面台とボロボロの床を取り払います・・・。

むむ!?・・・この床下は、一体?

実はこのお家、元々、浴室だった場所を拡張して、
脱衣所にリフォームしていたようで、洗面台と床を取り払うと、
下は、そのまま旧いお風呂の床。
壁のタイルもお風呂のがそのまま残っていました。

そして、この洗面台(洗濯機置き場)向って左隣の壁というのが、
1階和室6帖の押入れ部分だったところです。

ここです。隣の和室がよく見えます(笑)
この押入れの半分を使い、
そこに洗面台をはめこむ形になるんですね。

半分奥行きが減ってしまった1階和室押入れ部分は、
ポールをはめて、簡易クローゼットに変身させました。

ところで、押入れに、あの洗面台の奥行きが、すっぽりはまったのかというと、
そうではなく、どうしても20cmほど、でっぱってしまうことに。
キッチンから洗面室への入り口の元々の間口は
60cmほどですので、洗面台が20cm出っ張ってしまうと、
間口40cmしか残らないことになってしまいます。
これでは、奥に洗濯機を設置することもできません。

そこで、どうしたのかというと、
キッチンから洗面室への入り口についていた引き戸を取り払うことにしました。
実はこの引き戸、建物の建築当初からあったもののようで、
経年変化により、建て付けも悪くなっており、まったく使えないものでした。

また、この引き戸があることによって、洗面室の入り口に小さいながらも、
そで壁が出来ていて、これが間口をせばめている原因と判明!

この引き戸とそで壁を取り払うことで、
洗面台の反対側の間口を広げることに成功しました。

取り払ったそで壁は20cmほどだったので、
間口的にはプラスマイナスゼロといったところでしょうか。
この工事は、元の予算には入っていなかった工事でしたが、
プラス10万円ほどで収まる形でしていただけました。

尚、お風呂の給湯のリモコンスイッチパネルが、
いつの間にか、使い易い位置に移動されていました。
「工務店さんの細かい気配り対応に感謝です!」と笑顔の大曽根さん。
従来あった位置では、「冷蔵庫の後ろになっちゃうよねぇ。どうしよう・・・」
と、お母さんと大曽根さんが、話していたのを聞いていたようで、
見事な素早い対応、嬉しい限りです♪

お風呂場のほうは、タイルが欠けた所を、パテで補修。
あと壁のひび割れも補修し、全体を塗装していただくことに。

トイレは、あっというまに取り払われてしまい、
まったく面影がなくなってしまいました。
「早かったですよお~最後の一目も間に合いませんでした」と大曽根さん。
トイレって、案外、リフォームの為の撤去は簡単なのでしょうか??

ちなみに、インターホンは壊れており、そのままになってますが、
大曽根さんが、自分で買って付け直すそうです。
「自分で出来そうな部分は、なるべく自分でやれば、安くあがりますからね。」


●一階のキッチンの床●

まずは、キッチンをとりのぞいたところ。
購入当初から気になっていた、湿気を吸ってフニャフニャのキッチンの床。
『湿気ったウエハース』のような床とでも申しましょうか。
踏むと、自分の体の重みでじわっとたるむ床。
歩くたびに、足裏から戻ってくる感触が、ぎもぢわるいいい~!!

そんな、苦笑いで説明くださった大曽根さん、購入時に、
一階の床下にある水道管からの水漏れがあると聞いていたので、
その湿気で、このフニャ床になったのかと想像したそうです。

まずは、床下検証開始です。

あ、思っていたより、大丈夫じゃないですかね?

と、思ったら、この黒いのは~! 塗れている部分だそうです!

あ~だいぶ濡れてらっしゃいますね~!

やはり、キッチンの排水管パイプがしっかり入ってなかった為に
そこから漏れて、染み広がっていっちゃったようです。

んんん~結構な範囲で濡れてましたねえ。
やはり、こういうのを見ると、中古住宅を買うときは、中はもちろんのこと、
建物の屋根、柱、梁、土台(床下)は確認しないと怖いですねえ~~~。
さすがの大曽根さんも、床下までは見ないで購入しましたからねえ。

おっと、見落とすところでした! 床の根太が一本、折れているのを発見!!
キッチンの床をはいで、根太は交換し、床板も張りなおす工事を行うそうです。
危ない、危ない~~(汗;)

大曽根さん曰く、湿気の原因が、
水道管の漏れなら、水道管を修理すれば済みますけど、
もともとこの土地そのものが、湿気が多い土地の場合は、
湿気対策を全く考えて購入していないので、
今後の対応方法等、具体的に考えないといけませんねとのこと。
うーん、なるほど。確かに、そこまで気が回りませんでした。

昔、池や沼、田んぼだったところを埋め立てて売ったところや、
低地、山や高台に囲まれて窪んでいるような立地条件だと、
いやがおうにも雨水が集まってきちゃいますしねえ。
周りの環境なども、購入時はよく調べておくべきですね。


●水道管の話し●

古い建物をリフォームする時に、必ずと言って良いほどぶつかるのが、
水道管の問題のようです。

昔の古い建物の水道管は、金属管を使用しているため、
経年変化で腐食していることも多く、リフォーム工事の最中に、
いとも簡単にパキッと折れてしまうことも多いそうな。

そのため今回は、今まで使用されていた水道管は使用せずに、
まったく新しく建物の外から引きなおしましょう、と工務店さん。

これは、冒頭の洗面台を撤去したところ。
もともと使っていた水道管は使わず、新しい水道管をひいて使うことに。

使われないお風呂の排水管の部品などは、
すべて一旦取って、保管してあるそうです。
新しい管は外から引きますが、細かい部品などは、
古い物を付け替え、再利用する模様。
今回の水道管は、塩ビ管という、プラスチックで錆びない、劣化しないもの。

水道工事というのは、水道業者さんしか出来ない専門工事なので、
かなり費用はお高くなってしまうそうです。
この工事も、予算に入っておらず、お風呂の費用に追加される模様。
「水道に関しては、壁や床を壊してから初めて判明するようなこともあり、
 仕方がないことだとは思うのですが、予算的にはイタかったですねえ。
 なるべく安く済むよう、工務店さんとよく話し合った上で
 進めていただきました。」


●再び一階、点検口と床下収納、階段●

床下点検撮影を済ませたところ、床下を点検できる、
点検口があったほうがよいと工務店さんにアドバイスいただいた大曽根さん。
それならば、と、床下収納をつけてもらいました。
キッチンのところですが、収納の箱を持ち上げて取れば、
そのまま床下(柱など)を簡単に点検することができます。

建物は必ず劣化していくものですから、定期的に健康診断ではないですけど、
床下を確認できるのは、いいことでしょうね。

こちらは、以前あったキッチン部分。既にもう板が貼られて綺麗になってます。
たてかけてある木の向こうは、外壁です。こうなってるんだ~と、しみじみ。

階段の下は、収納スペースにしてもらうことに。中は、こうなってたのが・・・

こうなる!このあと、扉が付けられるそうです。

中は化粧板を使って。綺麗です~。ここには、何をおきましょうかね~♪ 
古新聞、古雑誌というのは、いいっこなしですよ♪

2階の廊下はフローリングになる予定。ふにゃふにゃしてた、けこみ部分も、
板を貼りなおし、色を合わせて塗り直してくださるようです。

階段の逆側(?)です。ちょっとはがれてたりして、危なっかしい感じでしたが
このように、ベニヤ板が貼られ、補強ばっちりきっちりしっかりです☆


●一階の部屋●

一階の和室の壁にどんどん下地のベニヤ板が貼られてゆきます。

新しく貼ったところと、木目が違うのがわかりますねー。

どんどん進んでいきますよー!
前回うかがった、自分でやろうかなとおっしゃっていた
柱の「灰汁洗い(あくあらい)」ですが
1階の和室と、二階の和室×2の合計三箇所を洗って7万5千円とのこと。
それぐらいで出来るならと、工務店さんにお願いした模様です。


●2階の部屋●

2階は、階段を上がってすぐ和室2部屋でしたが、ひとつを洋室に変更し、
状態のいい畳を残った和室で使う予定。

壁に下地のベニヤ板が貼られてゆきます。

押入れのあるほうの部屋が、洋室になるようです。

そして、あっというまに下地のベニヤ板が貼られ、フローリングになってました。早っ!!!


●雨戸の戸袋の塗り直し●

こうして、一階の床、水回り、1階2階の壁、床など、
主要部分の目処がたってきたところで、
建物の外側の補修ですが、

今回、大曽根さんは
「ホントは、建物の外側は、壁やら軒やら、
 全部塗りなおししたいところなんですが、予算の関係もあるので、
 今回は、外壁のひび割れを補修してもらう事だけお願いしました。
 ただ、雨戸の戸袋だけは、面積が大きいこともあり、
 見映えが違うように思ったので、塗りなおしてもらうようお願いしました。
 もうペンキがはげて、木もぼろぼろに裂けてましたから」

この、赤い四角で、囲っている部分がそうです。
「この部分をきちんと塗ってもらうだけでも、
 随分外観の印象が変わると思うんですよね」

大曽根さんは、木の上から塗りなおしてもらえれば・・・
と思っていたようですが、
工務店さんから
「木の上からだと、またはげるから、木の上を、
 ケイカルバン(駅の壁などに使われている材質のもの)
 にしてその上から色を塗りなおそう」とご提案いただいたそうです。

初めて知りました。ケイカルバン。正式名称「けい酸カルシウム板」。
木のように腐食したり、鉄のように錆びることなかれ。
高い断熱性を持ち耐火性に優れ、
防火、準耐火、耐火構造、共同住宅の壁の遮音としても使われる。
温度や湿度、経年による変質、変形の心配が少ないそうです。
う~ん、いいですねえ♪どうなるのか、とっても楽しみです♪

こうして、着々と工事が進んでいきます。
このあとは、細かい内装へ進みます。

●その3に続く♪

家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.3 気に入ったけど、今後が怖い…

------ え、こんな近くで、この価格?-----------------

編集長の実家があることから、馴染み深いということで、
練馬区の中古マンションを探していたところ、
 ●駅から数分
 ●駅近エリアでは考えられない価格
という物件を発見!!!

この2点で、第1関門突破です。
編集長と一緒に、実際のマンションを偵察してきました。
 
ふむ。築数十年という、マンションとしては歴史的な建築年数であるものの、
今現在、修繕工事をしているらしく、
管理人室&受付には、工事内容、日程の詳細がきちんと貼られています。

一階には、食べ物やさんや、お教室などのテナントも入っており、
ポストやゴミ捨て場なども綺麗で整頓されています。
貼紙などでいろいろな集まりの広報、注意事項の徹底など、
割と、
 ●自分達が住んでるマンションは、自分達でよくしていこう
 ●同じマンションに住んでいる者同士、協力しあっていこう
という雰囲気、傾向が見られるマンションでした。

これはもしかして、いいんじゃない?

外から見た感じでは、部屋は昔ながらの団地のようなマンション。
確かに古いものの、
今のスタッフのマンションに比べると、立地も良くて広さもある。
「このマンションと交換しちゃおうか?」

不動産で「交換しちゃおうか?」とは、まぁ、随分な発想ですが、
ただ、そのぐらい立地条件も価格も魅力的。

と言うわけで、業者さんに問い合わせてみました。

------ 業者さんも信頼できて、第2関門も突破! -----------------

質問、確認などは、もっぱら、パソコンからメールでした。
事前に色々と聞いてみたところ、メールでの応対も迅速丁寧。
そして、こちらが気付かない細かい部分も
きちん、きちんと調べたり対応してくれたりして、
「誠実な業者さんだなぁ」という感じです。

そこで、ほとんど買うつもりで、唯一にして最大の問題点
 ●歴史的築年数
について、最終確認をすることにしました。

■工事していない部分は大丈夫なのかな?■

ちょうど大規模修繕工事をやっていたので、修繕内容をチェックしてみたところ、
 ・大規模改修工事(外壁塗装工事・防水工事・廊下階段床工事・その他)
 ・排水管更新工事(共用部・専有部)
 ・建築内装工事(排水管更新に伴う専有部の内装復旧工事)
となってます。
ということは、
 ●耐震性
 ●アスベスト
このふたつは、ノータッチということになります。

ノータッチということは、
 ●問題が無い
 ●予算的に見送った
の、いずれかであると思いますけど、当然、この二つは「大違い」。

また、大規模修繕を行ったということは、
 ●建て替えずに、あと何年、維持していくつもりなのか?
 ●今後の修繕積立金は、どうなっていくのか?
ということも確認する必要があります。

そして、
「せっかくだったら、中を見せていただく」
ということで、内覧日を決めて、その日までに調べていただくことになりました。


------ 残念、第3関門突破ならず -----------------

いよいよ内覧日。
室内のチェックポイントは…と、
実は、このマンションの場合は、そんなに考えていませんでした。

編集長的には、
「設備を直してもらうとか、そういうんじゃなくって、悪い分を安くしてもらう」
という考え方のようで、根拠は、
 ●価格が価格なので、基本的には内装をフルリフォーム
 ●大規模修繕を行っているので共用部分は大丈夫だろう
という感じで考えていたそうです。

要は、
「どんなにボロボロであったとしても、その分を安くしてもらって買っちゃおう!」
と、買う気マンマンってことですね(笑)。

なので、むしろ重要なのは、内装などよりも第二関門の内容。

とは言え、せっかくなので、まずはお部屋の様子からチェック!

うっ。。。
スタッフ的には「アウト」かも…(苦笑)。
思ってたより、なかなかワイルドな野性味溢れるお部屋でした。
なんていうんでしょうね、なにもかもが、そのまんまというか。
もちろん、リフォームもされていませんから、
台所に放置された食器、押入れに置き去りにされた古い荷物、
ベランダに置かれ世話されずに枯れた植物、干されたままの乾いたタオル、
かたっぽだけのスリッパ等、やけに、なまなましかったです。
でも、昔のお部屋というかね、懐かしさはあります。刷りガラスとか。
なぜか、お風呂の浴槽、釜がなく。
不動産業者さんも「なんでないんだろう???」とビックリしてました。

このとき、明らかに「だめだな、こりゃ、断られるな」と、
しょんぼり意気消沈ムードの業者さん。
でも、編集長はこの室内は全く気にしておらず…と言うか、
むしろ、持参いただいた資料(質問の回答)に釘付け…という感じです。

(……どうしたのかな???……)

すると、
編集長が、明らかに「買います」という雰囲気ではなく、
「これでは…(落胆)」
と。。。

その理由は、
 ●耐震性、アスベストは調査自体をやっていない(予算的な問題)
 ●今回の大規模修繕工事は「借り入れ」で行っている
という状況。

だから、今後の積立金の値上げは必至なものの、
値上げ額については、
 ●今後、管理組合で話し合われる(予定)
という状況。

ただ、その業者さんも、当然、
この状況はまずいと判断できる業者さんですので、
皆で、
「う~ん、残念ですねぇ」
という感じで解散し、
今回お世話になった不動産業者さんには、再度、希望条件などを伝え、
 ●【予算内で、今の手持ち物件よりも魅力的】な
  面白い物件がありましたら、是非よろしくお願いいたします
と、ご挨拶。

また、なにか、いいご縁がありましたら、宜しくおねがいいたします~☆


------ ワンポイントアドバイス -----------------

こういう現実を見ると、新築マンションが乱立する反面、
 ●中古のマンションは大丈夫なのか?
という大きな大きな不安を感じます。

修繕積立金がたりなくて、借り入れして、値上げして。
世代交代などで売ろうにも、売れない・・・。
実は、こういうマンション、これからいっぱい、たくさん出てきそうです。

かつての繁栄から一転して廃墟と化した軍艦島のツアーが開始されましたが、
今のままでは、どこでも軍艦島になる可能性があるような…。

■ポイント
  マンションは、かならず、いつか、確実に、修繕工事をします。
  修繕積立金というのは、そのための、皆で貯めたお金のプールです。
  中古マンションを買うときは、
  どうしても、実際の目に見える価格にしか目が行かず
  「月々の家賃払うなら、こっちのほうが安いじゃん!」
  「しばらくは、このままで住めるし。子どもが大きくなって
   お金がたまってからリフォームすればいいじゃん」
  と、飛びつきがちですが、
   ●そのマンションの修繕積立金は、どれくらいたまっているのか
   ●いつ修繕工事をする予定なのか。
    そのとき、一時金など負担する必要があるのかどうか
  という、
  目には見えない、見えにくい、
  買った後の、先々、自分に支払いを求められる、課せられるであろう、
  修繕費用の出費も確実に頭に入れて計算してから、購入すべきです。
  これらは、普通、広告にこまごまと書いてありません。
  ですから、不動産業者さんを通じて、売主さんに調べてもらうなどして
  事前に事実確認を入れることが重要でしょう。