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家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.3 気に入ったけど、今後が怖い…

------ え、こんな近くで、この価格?-----------------

編集長の実家があることから、馴染み深いということで、
練馬区の中古マンションを探していたところ、
 ●駅から数分
 ●駅近エリアでは考えられない価格
という物件を発見!!!

この2点で、第1関門突破です。
編集長と一緒に、実際のマンションを偵察してきました。
 
ふむ。築数十年という、マンションとしては歴史的な建築年数であるものの、
今現在、修繕工事をしているらしく、
管理人室&受付には、工事内容、日程の詳細がきちんと貼られています。

一階には、食べ物やさんや、お教室などのテナントも入っており、
ポストやゴミ捨て場なども綺麗で整頓されています。
貼紙などでいろいろな集まりの広報、注意事項の徹底など、
割と、
 ●自分達が住んでるマンションは、自分達でよくしていこう
 ●同じマンションに住んでいる者同士、協力しあっていこう
という雰囲気、傾向が見られるマンションでした。

これはもしかして、いいんじゃない?

外から見た感じでは、部屋は昔ながらの団地のようなマンション。
確かに古いものの、
今のスタッフのマンションに比べると、立地も良くて広さもある。
「このマンションと交換しちゃおうか?」

不動産で「交換しちゃおうか?」とは、まぁ、随分な発想ですが、
ただ、そのぐらい立地条件も価格も魅力的。

と言うわけで、業者さんに問い合わせてみました。

------ 業者さんも信頼できて、第2関門も突破! -----------------

質問、確認などは、もっぱら、パソコンからメールでした。
事前に色々と聞いてみたところ、メールでの応対も迅速丁寧。
そして、こちらが気付かない細かい部分も
きちん、きちんと調べたり対応してくれたりして、
「誠実な業者さんだなぁ」という感じです。

そこで、ほとんど買うつもりで、唯一にして最大の問題点
 ●歴史的築年数
について、最終確認をすることにしました。

■工事していない部分は大丈夫なのかな?■

ちょうど大規模修繕工事をやっていたので、修繕内容をチェックしてみたところ、
 ・大規模改修工事(外壁塗装工事・防水工事・廊下階段床工事・その他)
 ・排水管更新工事(共用部・専有部)
 ・建築内装工事(排水管更新に伴う専有部の内装復旧工事)
となってます。
ということは、
 ●耐震性
 ●アスベスト
このふたつは、ノータッチということになります。

ノータッチということは、
 ●問題が無い
 ●予算的に見送った
の、いずれかであると思いますけど、当然、この二つは「大違い」。

また、大規模修繕を行ったということは、
 ●建て替えずに、あと何年、維持していくつもりなのか?
 ●今後の修繕積立金は、どうなっていくのか?
ということも確認する必要があります。

そして、
「せっかくだったら、中を見せていただく」
ということで、内覧日を決めて、その日までに調べていただくことになりました。


------ 残念、第3関門突破ならず -----------------

いよいよ内覧日。
室内のチェックポイントは…と、
実は、このマンションの場合は、そんなに考えていませんでした。

編集長的には、
「設備を直してもらうとか、そういうんじゃなくって、悪い分を安くしてもらう」
という考え方のようで、根拠は、
 ●価格が価格なので、基本的には内装をフルリフォーム
 ●大規模修繕を行っているので共用部分は大丈夫だろう
という感じで考えていたそうです。

要は、
「どんなにボロボロであったとしても、その分を安くしてもらって買っちゃおう!」
と、買う気マンマンってことですね(笑)。

なので、むしろ重要なのは、内装などよりも第二関門の内容。

とは言え、せっかくなので、まずはお部屋の様子からチェック!

うっ。。。
スタッフ的には「アウト」かも…(苦笑)。
思ってたより、なかなかワイルドな野性味溢れるお部屋でした。
なんていうんでしょうね、なにもかもが、そのまんまというか。
もちろん、リフォームもされていませんから、
台所に放置された食器、押入れに置き去りにされた古い荷物、
ベランダに置かれ世話されずに枯れた植物、干されたままの乾いたタオル、
かたっぽだけのスリッパ等、やけに、なまなましかったです。
でも、昔のお部屋というかね、懐かしさはあります。刷りガラスとか。
なぜか、お風呂の浴槽、釜がなく。
不動産業者さんも「なんでないんだろう???」とビックリしてました。

このとき、明らかに「だめだな、こりゃ、断られるな」と、
しょんぼり意気消沈ムードの業者さん。
でも、編集長はこの室内は全く気にしておらず…と言うか、
むしろ、持参いただいた資料(質問の回答)に釘付け…という感じです。

(……どうしたのかな???……)

すると、
編集長が、明らかに「買います」という雰囲気ではなく、
「これでは…(落胆)」
と。。。

その理由は、
 ●耐震性、アスベストは調査自体をやっていない(予算的な問題)
 ●今回の大規模修繕工事は「借り入れ」で行っている
という状況。

だから、今後の積立金の値上げは必至なものの、
値上げ額については、
 ●今後、管理組合で話し合われる(予定)
という状況。

ただ、その業者さんも、当然、
この状況はまずいと判断できる業者さんですので、
皆で、
「う~ん、残念ですねぇ」
という感じで解散し、
今回お世話になった不動産業者さんには、再度、希望条件などを伝え、
 ●【予算内で、今の手持ち物件よりも魅力的】な
  面白い物件がありましたら、是非よろしくお願いいたします
と、ご挨拶。

また、なにか、いいご縁がありましたら、宜しくおねがいいたします~☆


------ ワンポイントアドバイス -----------------

こういう現実を見ると、新築マンションが乱立する反面、
 ●中古のマンションは大丈夫なのか?
という大きな大きな不安を感じます。

修繕積立金がたりなくて、借り入れして、値上げして。
世代交代などで売ろうにも、売れない・・・。
実は、こういうマンション、これからいっぱい、たくさん出てきそうです。

かつての繁栄から一転して廃墟と化した軍艦島のツアーが開始されましたが、
今のままでは、どこでも軍艦島になる可能性があるような…。

■ポイント
  マンションは、かならず、いつか、確実に、修繕工事をします。
  修繕積立金というのは、そのための、皆で貯めたお金のプールです。
  中古マンションを買うときは、
  どうしても、実際の目に見える価格にしか目が行かず
  「月々の家賃払うなら、こっちのほうが安いじゃん!」
  「しばらくは、このままで住めるし。子どもが大きくなって
   お金がたまってからリフォームすればいいじゃん」
  と、飛びつきがちですが、
   ●そのマンションの修繕積立金は、どれくらいたまっているのか
   ●いつ修繕工事をする予定なのか。
    そのとき、一時金など負担する必要があるのかどうか
  という、
  目には見えない、見えにくい、
  買った後の、先々、自分に支払いを求められる、課せられるであろう、
  修繕費用の出費も確実に頭に入れて計算してから、購入すべきです。
  これらは、普通、広告にこまごまと書いてありません。
  ですから、不動産業者さんを通じて、売主さんに調べてもらうなどして
  事前に事実確認を入れることが重要でしょう。

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