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2009年10月

業者さんからのレポート 「不動産物件情報のIT化」

このサイトをご覧になってる不動産業者さんは、少なくとも、パソコンがあってインターネットを見ることが出来て、ブログを書いていたり、自社サイトを作って運営したりして、物件を紹介し、賃貸、販売のための広報、情報宣伝のためにインターネットを積極的に活用している方々だと思います。

今回、Fudosan.JPでは、サイトを作る側の仕事に携わっている業者さんから、レポートを頂戴しましたのでご紹介させていただきます。少しでも、今、インターネット、サイトの活用法に疑問、不安をもたれている方には何らかの布石になるかもしれません。どうぞご覧下さい!

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「不動産物件情報のIT化」
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■はじめに
私は、愛媛県松山市でWEBシステムの制作・運営をしている「リトルネット」の森彰と申します。不動産物件WEBシステムの開発・提供に伴い、不動産事業者の方々にとってどのようなシステム・機能があると便利なのか、情報を参考にさせていただきたく、Fudosan.JPへの参加申請をさせて頂きました。

当方、業種が不動産業ではなく、WEBシステム開発で、不動産物件用WEBシステムの提供を行っておりますことから、不動産関係のWEBシステムに関するレポートをこの度作成致しました。自社宣伝のみにならず、他のシステム、および、不動産物件検索サービスに関する料金や機能などの調査レポートという形で調べたものになります。

はじめに 1990年代中頃からインターネットが普及し始め、既に15年あまりが経過し、様々な情報や物品の販売が、実店舗からインターネットの中へ移って来ています。インターネットの利用者人口も1997年の約570万人から、2008年では約9000万人となっています(総務省調べ)。

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賃貸のアパート・マンションを探す手段は、以前は町の不動産屋さんの店頭に貼られている物件情報か賃貸情報雑誌のどちらかでしたが、現在ではインターネットの普及率が格段に高まり、まずはパソコンから賃貸情報をネットで探すことが主流となっていると思われます。 これらの事より、不動産情報のIT化・WEBサイト掲載に関する情報や考察などをレポートします。


■不動産情報のWEBサイト掲載方法と比較
不動産情報をインターネット上で公開するには、現在、主に以下の2種類の方法が考えられます。 1つは、不動産情報の各種ポータルサイトに、自社管理の物件情報を掲載する方法。 2つ目は、自社のホームページを制作し、自社のホームページ上に物件情報を掲載する方法です。 それぞれのメリット・デメリットは以下の事などが考えられと思います。

●不動産ポータルサイト掲載●
メリット
     ・インターネットからの集客が期待できる。
     ・申し込めばすぐに利用可能である。

デメリット
    ・不動産ポータルサイトに掲載する時間、労力がかかる。
    ・年間数万~数十万の費用がかかる。

●自社サイトに掲載●
メリット
    ・初期制作時に費用がかかるが、その後はあまり必要ない
     価格は、制作費用及び、各サーバー会社、ドメイン維持管理費
     などサービス内容により差があるため、
     おおむね、10万~100万くらいのようである。
    ・自社の要望や特徴を生かした掲載方法やWEBサイトにできる。

デメリット
     ・自社サイトに掲載する時間、労力がかかる。
     ・更新が少なかったり情報量が少ないと見劣りする。
     ・デザインセンスや文章、写真などで会社を判断される可能性がある。
     ・掲載内容の責任を問われる可能性がある。
     ・自社サイトが閲覧されないことには集客が期待できない。

費用面で見れば、不動産情報のWEB掲載は、不動産ポータルサイトより自社ホームページ上に掲載した方が安く感じますが、インターネット上に物件を掲載する目的が集客目的であるなら、たとえ自社ホームページの方が経費的には少なくても、不動産ポータルサイトへの登録を行わなければ集客は期待できないと私は思いました。

物件を探す顧客は、GoogleやYahooなどの検索サイトからではなく、不動産ポータルサイト、それもできるだけ登録情報が多い不動産ポータルサイトから物件を探そうとするのではないかと考えられます。

ただし、物件数の多いポータルサイトは、同じ条件で検索した場合に競合物件も多くなるので、その中で個性がある物件、或いは上位の好条件の物件でないと、問い合わせが来るところまでは行かないかもしれません。

これらの事から考えますと、集客目的であれば不動産ポータルサイトに物件を登録した方がよく、自社サイトで不動産物件を掲載する場合は、ポータルサイトからの問い合わせがあった顧客や直接訪問のあった顧客への、より詳細な情報提供、他物件の紹介、或いは顧客対応履歴などの、業務支援を目的とした方が良いのかもしれません。

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■不動産ポータルサイト掲載にかかる費用
不動産ポータルサイト掲載にかかる費用は実際にどうなっているか、 物件掲載数が多いと思われる不動産ポータルサイトの料金に関して調査してみました。

A会社  約1,300,000件 
      初期費用0円、月額費用0円 問合せ1件につき3,000円

B会社  約1,300,000件
      初期費用20,000円
      月額(首都圏)7,500円(25件)~
      月額(地方等)3,500円(25件)~

C会社  約1,300,000件 初期費用15,000円 月額費用15,750円(20件)~

D会社  約1,000,000件 初期費用(不明)円 月額(不明)円

E会社  約1,000,000件 初期費用31,500円 月額12,600円(10件)~

F会社  約1,000,000件 初期費用(不明)円 月額(不明)円

J会社  約950,000件  初期費用10,500円 月額10,500円(5件)~

H会社  約700,000件  初期費用21,000円 月額10,500円(100件)~

I会社   約520,000件  初期費用(不明)円 月額(不明)円

J会社  約400,000件  初期費用30,000円 月額8,000円(100件)~

K会社  約50,000件  初期費用52,500円 月額10,500円(30件)~

不動産ポータルサイトの基本的な費用は上記のようです。初期費用や月額が不明、よくわからない会社も数社ありました。掲載件数、料金は2009年10月上旬時点で、インターネット上で掲載されている各種サイトの情報を収集したものです。数字は変動する可能性がありますのでご了承ください。

この他に、調べていて気になったのは、初期費用、月額費用無料で、問い合わせメール1件につき3,000円というユニークな料金体系の会社がありました。また、大手不動産会社の地方での料金が25件登録で月額3,500円となっており、これらから考えると、25件物件登録をして、問い合わせメールが実際に来るのは、平均、月に1~2,3件程度だったとしたら、 賃貸物件の成約1件につき数千円~1万円などは頷けますが、成約するかどうか解らない問い合わせ1件で3,000円費用がかかるというのは率直に、かなり高いのではないかという印象を受けました。

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■今後の不動産情報のIT化
以上のことからまとめますと、(1)不動産ポータルサイト各種のコンピュータシステム化は、主にその業務の効率化を図り、顧客にもプラスになるが事業者にとっても経費削減となり利益を増やすものでした。 しかし、もし多くの不動産事業者が、不動産情報のIT化(ポータルサイトなどの出現)により 「顧客は便利になったが、不動産事業者は良くなっていない」 と感じているようであれば、(昨今の経済状況もあるので一概には言えませんが)、不動産情報のポータルサイトは、不動産事業者の利益の一部がポータルサイト運営事業者に移っただけかもしれません。

そうであれば、今後不動産情報のポータルサイトは、情報を握っている不動産事業者のグループ組織自身が、不動産事業者にとって都合のよいポータルサイトを運営して、不動産情報を提供する方向を考える必要があるのかもしれません。

この場合重要と思われる事は、いかに多くの不動産事業者がグループに参加し、いかに多くの情報が掲載されるポータルサイトにする事が出来るか、といったところでしょうか。

(2)自社サイト また、不動産ポータルサイトとは別に、自社サイトに不動産物件情報を掲載するなどのWEBサイトは、新規の集客というより、業務を支援する為のWEBシステムとしての側面を考える必要があるかもしれません。

●編集部より●
リトルネットの森彰さん、どうもありがとうございました!
ポータルサイトって掲載するのにもお金がかかって、毎月お金払わなくちゃいけなくて、掲載数も決められていて、なんだか大変なんですね! はじめて金額帯を知ってビックリしました。こんなにお金かかるんですね、皆さん、すごいな~!!! でも実際問題、ポータルサイトに掲載している業者さんもたくさんいらっしゃるんですよね。自社サイトを作らず、こちらに専念している業者さんもいらっしゃることでしょう。

不動産業者さんの中には、インターネットが不得手で 「よくわからない(パソコンが、操作方法が、仕組みが、作り方が、やり方が)」 という方も実際にいらっしゃると思います、ましてやサイトの作り方、運営方法のプロフェッショナルではありませんから、正直作ったはいいけど、ちんぷんかんぷん、何書いていいのかわからない、日々の業務で忙しくておざなり・・・手入れのゆき届いていない荒地と化した寒々しい放置サイトというのも少なくありません。そんなことより、物件をどんどん紹介してもらって、少しでもお客さんを増やしていきたい。それはそれは切実な心情だと思います。

IT化という言葉自体が先を行ってしまい、残された私達がインターネットに振り回されていては本末転倒だと思います。身近過ぎるインターネット、それは百も承知だけど、だけど実際には足を運んで見てもらわなくちゃ話しは全然始まらない、という性格の不動産売買・賃貸業。ネットに力を入れることの意義・・・そんな疑問も大きく大きく渦巻いているのも事実でしょう。

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インターネットは数ウちゃ当たる、客寄せの為の宣伝行為と割り切っている業者さんもいることでしょう。でもお金さえ払えば、お金を出してサイトを作ってもらって、お金を出して広告を出すことさえすれば、お客様はたくさんくるでしょうか。売上げに直接結びつくでしょうか。そんな簡単なものではありません、お客様は絞りに絞り込んで調べに調べつくして、たくさんの埋もれるほどの吐いて捨てるほどある情報の海の中から、ほんとうに知りたい情報しか釣り上げませんし、不必要なものに手間を割くことを切捨て余分なものには目もくれません。時間や労力をかけませんし、足を運ぶことはありません。

また逆に 「大手だから信用したのに裏切られた」 と過大な期待を寄せすぎて失望されるケースもあります。いいと思って電話をかけて質問しても答えが返ってこない、歯切れが悪い、調べて連絡してとお願いしたのになしのつぶて・・・そんな業者さんも実際にいます。販売に直接繋がったかもしれないのに 「こんなやる気の無い業者なら、や~めた、感じ悪い!」 と思って次に行くのがお客様です。お客様はとってもとっても正直なのです。一度背を向けた業者には、お客様は二度と振り返らないのです。

ポータルサイトはたっくさんの情報の提供場、花壇があって風船が舞う、楽しさ溢れる彩り良い情報のテーマパークとして存在はしますが、実際の売買や気になる価格交渉、瑕疵担保責任や税金や解体や登記のこと、賃貸の重要事項説明などはしてくれません。実際に買ったり住むお客様と接するのは、ポータルサイトではなく、現場の不動産業者さん、なんですよね。幾ら魅力ある原石(物件)を持っていても、磨いてなければ腐っていくのです。お客様が安心してお願いできるかどうか、原石を生かすも殺すも不動産業者さんの人柄と手腕次第。そんなことをしみじみと考えさせられました。リトルネットの森彰さん、このたびは、どうもありがとうございました!

●キラリ確かな技術で WEBシステムの制作・運営 リトルネット
  愛媛県松山市古川南3-23-31 電話 089-905-0453
  http://little-net.jp/

データベース・地図・画像を組み合わせたWEBシステム、不動産物件の提供をしています。不動産物件の検索サイトの他、データと地図を組み合わせた様々なWEBシステムの構築が可能です。お気軽にお問い合わせ下さい。

家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第6回

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家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第6回
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6、大家さんは、どうしたらよいの?

裁判をやっても強制退去の日まで滞納したまま住み続けられる
と知っているかつら大根氏にとって
裁判は願ったり叶ったり嬉しい状況となる。

同じ事をして喜ばせては意味がない。
使ったものは返す。払うべきものはきちんと払う。
この当然のことをわからせるためには、どうしたらよいのか。。。

まず、ちゃぶ~は大家さんに懇々と説明をします。
滞納する人間が一番悪い。
ですが、滞納者を甘やかしてしまう大家さんのほうも
根本から気づいて頂かなくてはなりません。

「いいですか。貸主と借主の関係というのは 『貸す』 『借りる』 
 という、人と人との信頼関係の延長線上にあるビジネスなんです。
 自分の資産を貸すという行為に対して、
 支払われるべき家賃が支払われない瞬間にビジネスは決裂し
 貸主と借主の信頼関係は破綻したことになります。
 ここで貸主、大家さんが 『ちょっとぐらいなら…』 と
  “情け” をかけることがよくあります。
 でもそれは、情けの意味を勘違いしています。
 可哀想だから、気の毒だから、辛いのもわかるから、
 しつこく言いたくないから、嫌われたくないから、恨まれたくない。
 だから、待ってあげる。
 それは、 “本当の情け” ではありません。
 そんなものをかけるから、相手はつけあがるのです。
 本当の情けとは最初の時点できっちり取り立てることなんです。
 債務を拡げないこと、拡がることを防ぐこと。
 これが本当の情けではないかと思いますよ。
 間違った情けをかけるからズルズルと債務が増えていって
 とうとう支払えなくなり最後に一番困るのは当の本人ですから。」

大家さん、今までそんなこと考えたこともありませんでした。
思い当たることもいっぱいで、返す言葉もありません。

「入居者と連帯保証人は“=”(イコール)で考えるべきです。
 入居者と同様に、いやそれ以上に信頼できるかどうか。
 よくよく調べること、見極めることが肝心です。
 といっても、警察や探偵ではありませんから
 細かいところまではわかりません。
 しかし、紙切れ一枚の決まり事と、管理会社に任せっきりにして
 自分は知らない、わからないで済まさず、
 入居させる時は入居者との関係や事情をよく確認しておくべきです。
 いずれにしても連帯保証人は入居者本人よりも大事な相手だ
 ということを意識しておくべきでしょう。」

連帯保証人は、いざとなったら家賃を払ってくれる人。
大家さんは、そんなふうにしか考えていませんでしたから、
最低限収入があれば、それでいいくらいにしか思っていませんでした。
ここでも目から鱗です。

ちゃぶ~は続けます。
「貸家業というのは、遥か昔からある
 堅実な商売(=ビジネス)として今も続いています。
 やるなら小遣い稼ぎのアルバイトのような片手間ではできません。
 大家さんは財産である土地、建物を
 商品として常に磨いておかなくてはなりません。
 維持管理にはお金も時間も労力もかかります。
 しかし、たくさんの人に入居してもらいたい、
 空いた部屋を早く新しい人に入ってもらいたいと思っても、
 なかなか一人の力では入居者を探したり集めたりできません。
 そこで、仲介・紹介する不動産業者、管理会社が登場するのです。

 今の時代、大家さんは不動産業者、管理会社に費用を払って
 広告を出すことで、入居者を募集してもらい
 契約から家賃管理、退去まで全部任せていますよね。
 家賃滞納も発生した時点ですぐに管理会社に連絡して
 処理を任せることも多いと思います。
 仲介業者、管理会社というのは入居者を募集するために、
 自分の会社の看板を使って広告を出します。
 その対価として広告費や委託料を大家さんからいただくのですが、
 その費用の中には大家さんに対する “信用” も含まれます。
 要するに我々は本来 “信用” という商品を
 大家さんに買っていただいて商売が成り立っているのです。
 これは入居者に対してもそうですが、仲介手数料という費用を支払った分、
 不動産業者、管理会社はその費用に見合った仕事をするべきなのです。

 如何(いかが)社は大家さんの物件入居者から出た『家賃値下げ』問題すらも
 大家さんと入居者の問題なのだからと何一つ、とりあいませんでしたよね。
 如何社は大家さんに対しても、入居者に対しても
 手数料という “信用” の対価をもらっている以上、
 最後まで責任ある仕事をすべきなのです。
 目先のお金だけ得て、その場限りの仕事をするなんて、
 それこそ “いかが” なものでしょう?
 お金を出している消費者の希望する仕事をしないのであれば、
 払ったお金を返してもらうよう要求することも一考です。
 返せないというなら仕事をすることです。
 大家さんは、どんどん不動産業者、管理会社を使って
 払ったお金に見合った仕事をさせるべきなのです。」

ちゃぶ~の言葉に大家さん、ほほぅと感心しきり。
もっと早くあなたのような不動産屋さんに会いたかった!
そして、今度からはあなたの会社にお願いするわ! と、涙ながらに・・・。

「ありがたいのですが、
 その前に片付けなければならない問題が山ほどあります。
 如何社には前述のような姿勢で臨めばよいと思います。
 問題は、家賃滞納者かつら大根氏です。
 かつら大根氏は、紙の約束も平気で破る嘘つきです。
 そして裁判には慣れてしまっていて、恐いものはないのです。
 裁判所を使わないで強制退去させる方法を考えないといけません。
 もちろん、出ていってもらいますし、
 払うべきものはしっかり払ってもらいます。」

こうして、かつら大根氏とちゃぶ~の戦いが始まりました。

・・・第7回に続く!