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家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第10回

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家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第10回
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001

10、大家さんは、ここに気をつけろ!

最後に、いつ家賃滞納で泣くかもしれない全国の大家さんに、
気をつけるべきポイントをちゃぶ~から伺ってきましたので、まとめておきます。
ご参考ください。

「私は今回、大家さんに滞納家賃を回収する為の方法、
 強制退去させる為の方法など、私の経験上から
 自分の調べられる範囲で調べ、手を尽くし、
 知っている限りの方法を伝えました。

 しかし、実際に動くのはやっぱり当事者である大家さんなのです。
 大家さんの協力なしには、成し遂げることはできませんでした。
 今までも話してきましたが、
 大家さんと入居者は信頼関係で契約が成り立っています。
 そして、入居者と連帯保証人は “=”(イコール) と考えるべきです。
 様式的に、いざという時に家賃を払ってくれる人、程度の認識ではなく、
 入居者と同じかそれ以上に信用できる人かどうか? 
 精査することがとても大事です。

 そして、大家さんは、上手に不動産業者(仲介業者・管理会社)を使い、
 入居者も上手に不動産業者を使いながら、
 家賃滞納に繋がるような道筋を、早期発見・早期解決することが大切です。

 大家さんは、仲介業者や管理会社などの不動産業者に広告をお願いしたり
 委託料を払って依頼することによって新しい入居者を募集してもらい、
 家賃収入を得ることができます。

 不動産業者は広告費や仲介手数料を貰うことで収入源となります。
 不動産業者は集客力や管理能力を
  “信用” という形で買ってもらうことになります。
 そのお金に見合った仕事として、
 大家さんや入居者からの要望や意見に沿った業務を行うべきなのです。
 苦情処理なんかも管理能力のひとつです。
 消費者からの意見を真摯に受け止めて、仕事をする気がないのならば、
 いただいた手数料はすべて返却すべきです。
 働かざる者、食うべからず。義務を怠る者に権利なしです。

 それぞれが、損をしながら得を取る。
 それぞれの立場でメリットがあり、うまみがあるのです。
 ですから、互いにバランス良く、動ける範囲で協力し合うことが不可欠です。

 今回の家賃滞納者、かつら大根氏のケースは特別ではありません。
 家族や他人様に迷惑をかける。使ったものをきちんと戻さない。
 借りたものを返さない。人のものを勝手に盗む。
 嘘をつく。人を欺く。家賃を踏み倒す。食い逃げ。万引き。強盗。
 これ、全部犯罪です。
 こういう人生がまかり通る。
 世の中そんなものだから、どうせ余生わずかだから…
 そういう考え方が許せませんでした。世の中、そんなに甘くないんです。

 今まで、かつら大根氏が入居していた物件の不動産業者は、
 面倒を避けて何もしてこなかった。
 私は年齢では、かつら大根氏よりはるかに若いです。
 自分の親以上の年齢の人でしたが、
 どこかで誰かがわからせないといけないのです。
 人生の大先輩であろうともきちんとケジメはつけてもらう。
 払うべきものは、払わなくてはいけないんだって、わかってもらいたかった。
 その一心でした。

 大家さんが最初にかけた情けは、ただの甘やかしです。
 被害が最も小さいうちに、きちんと払ってもらうよう要求することが
 本当の情けをかけるということだと思います。

 大家さんは、仲介業者・管理会社に依頼する際、
 「信頼できる。ここに任せておけば、万が一トラブルが発生しても大丈夫。」
 そう思える不動産業者に自分の財産をお願いすべきです。

 不動産業者にとって、賃貸物件の仲介というのは、
 太く短く簡単に儲けられる手段なのです。
 契約さえすればその期間中、何の問題もなければ
 契約期間満了時に更新になりますから、
 更新時に再び手数料や労務報酬などの定期的な収入源になります。
 つまり、最初の契約さえすればあとは、自動的に収入が入り続ける
 形になります。ですから、責任感とかそういうものを
 あまり深く考えていない場合があります。
 しかし、仲介する、管理するというのは
 それ相応の義務と責任がかかってくるのです。

 不動産業者は、自分が関係した入居者、大家さんなどに
 何か問題があればすぐに対応できる意識を
 常に高く持っていられるかどうかが肝心です。
 この対応や意識のレベルが広告費・手数料に見合っているかどうか?
 大家さんも入居者も必ず見ていますし、評価に繋がっていきます。
 いわゆる “費用対効果” です。
 すべての業者が不動産業者としての役割や
 存在意義を理解して業務を行ってほしいところです。

 世の中の大家さんは自ら借主を見つけてきて、契約を行い、
 入居から退去まで責任を持って管理できるのか? 
 というと、ほとんどがそこまではできません。
 ですから、信用できる不動産業者と出逢い(探し)、
 きちんとした信頼関係を構築することが、とっても重要なのです。

 それから、最近出没してきた 『滞納家賃回収代行業者』 ですが
 調べたところ、業務を依頼した場合、大家さんの負担額は、
 回収した滞納分家賃の3%~50%とマユツバモノです。。。
 もし、明渡し業務まで依頼すると、別途成功報酬を請求されるそうです。
 これでは、強制退去の申し立てを起こすのと同じくらいの費用がかかり、
 運良く滞納家賃を回収できても
  “約半分” は代行業者に取られちゃいますね。
 プロにお願いしたから、もう大丈夫ではありません。
 大家さんはやっぱり同じようなリスクを背負うことになるのです。

 やはり、最初の入居審査の時と、
 万が一、家賃滞納が始まった時、このタイミングを逃さず、
 慎重に正しい対処をすることが何よりも大事だという結論です。」

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