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2011年11月

売り時、買い時?トラブルにご用心!

3月に、東日本大震災が起こってから、不動産の売買はどうなってるんだろう?
ふと思います。東北地方から関東方面に避難の延長で移住、定住すべく土地やマンション、中古住宅を買っている方、多いのかもしれません。また関東から、関西方面に、避難の為の別荘、別宅として用意している方もいるのかもしれません。

ここ最近思いますのは、販売されている中古住宅が、結構、高めで売りに出されているということ。以前はあった、安くて「おっ♪」と飛びつきたくなるようなのが無い。あってもスグ売れてしまう。今って、売り時でもあるし、買い時でもあるのでしょうか…? 

うちは、別荘としてマンション、中古住宅、倉庫&事務所&店舗、ギャラリー候補地としてマンション、中古店舗等あるのですが、すべてリフォームしてませんので手付かずです。知り合いの不動産屋さんからは、「今は売り時(動かす時)じゃない」と言われたこともあり、リフォームは予算的にも時期的にも様子を見ている状態でして、じっと耐えるというか、売るにしても貸すにしても動けない、動かないという選択をしていますが、全般を見ると、難しいですね。

今年の春に引っ越しました中古住宅は、駐車場が無く、古い住宅街なので、駐車場探しが大変でしたが、運良く、家から徒歩3分の場所で借りれたので安心しました。近かったので楽でした。

ところが、借りて半年もしないうちに「貸主都合で契約解除」として翌月までに車を移動するよう管理会社から通知が来て非常に困りました。(紙切れ一枚ですよ・・・。一日でも伸びた場合は、賃料を日割りで支払うよう言われました。管理会社ですので、やはり大家さんよりでした。)これって、ある意味、立派な不動産相談です!(笑) 不動産相談サポートスタッフが、実際に不動産トラブルに直面ですよ!

駐車場探しで若干、ワタワタしましたが、歩いて5,6分の別の場所の駐車場を借りることができて、ほっとしました。地主さんで良い方なんです。お野菜やお花などもくださる気さくな方です♪ 最初からこっちにお願いしておくんだった&このおかげで、こちらの良い大家さんとご縁が出来たので、逆にめでたし、めでたし*と思えます♪
こうして、通知を受けた数日後には早々と移動させ、管理会社さんに報告して、賃料の差額は当然、返金いただきました。

それから2ヶ月経ち、すっかり忘れていた、その駐車場が、整地されて売りに出されてるのに気づきました。急な貸主都合の契約解除なので、そうじゃないかな~とは思ってましたが、やはりそうでしたか。広くて、2軒。びっちりいけば4軒建てられるかもしれません。

また、近くの中古住宅の売却情報がインターネットに出てるのも発見!当事者じゃないけれど、身近に不動産売買、あるもんだなあ…と、しみじみ思います。やっぱり、今は売り時なの???

そして、古い家が取り壊されて、新築される所も、何箇所かあります。新しい家で気持ちよく新年を迎えたいということでしょう。11月も終わりに近づき、年末に向かう中、仕事柄、不動産相談やトラブルにならないようにと祈るばかりです!

依頼したら、お幾らなの?ご存知ですか?

実は、今現在、私、放送大学の学生で、とある授業を受講しています。
これが、名前だけ見て「おもしろそう♪不動産相談に役立ちそうじゃん?!」と興味半分好奇心半分だったのですが、届いた教材やテレビでの授業内容を見るに、じゅうぶん「不動産」に関わる内容で、どんぴしゃでビックリでした!

まだ半分しか教科書&授業を見てないのですが、ひととおりの一戸建てと、マンションなどの共同住宅で、どんな不具合が多いか、トラブルがあった場合の対処方法など、しっかり載ってました。また、一戸建てと、マンションの基本的な構造内容(建て方)の図解と説明が載っていて、まー、読めない読めない、ルビをふるのが大変(苦笑;)なのですが、かなりざっくりとではありますが、ありがたい内容ばかりで感心の嵐です!!!

また、この講座は、複数人の方が各分野ごとに書いてあり(授業も)、その方の書き方や説明の仕方がが特徴が出ていて面白いです。ずっとひたすら教科書を読む方もいれば、口が開いているんだけど、話してる声が聞きづらい方がいたり、フリップを大いに活用&現場見地に行かれて取材する方あれば、海外まで飛んで、外国の場合はどうなのかインタビューをしたりと、多岐にわたって面白いです!

で、一番確実にためになったのは、皆さんも凄く興味あるところだと思います。実際に「依頼するといくらなのか」(笑)建築士さんと、弁護士さんに相談、依頼した場合の相場を始めて知りました。顔面蒼白です!簡単に相談してねって言うけどさ~です(笑;)

今年、傾いている、築35年以上の我が家、無料の簡易耐震診断を受けたんです。役所から派遣された建築士さんが「一日3時間くらいで済みます」とおっしゃってたのが、私達夫婦も計るのを手伝いながら、丸々一日かかっても終わらず(!こんなことは初めてだと驚かれてました)また別の日に、アシスタントさんをお連れになって二人ががりで、またもや丸々一日かかって計っても、とうとう最後までよくわからないと言われた我が家!

最終的に、家の間取り図を作成してお持ち頂いたのですが、建築士さんをもってしても、「どうなっているのか、よくわからない増改築が施されている。全部荷物を片付けて、全部とっぱらって調べないと、リフォームするにしても、どうすればよいか、わからない」と言われてしまいました。なんじゃそりゃ!!

この、「全部片付けたとして、全部調べてもらうお願いをすると、幾らかかりますか?」と質問しても、なかなか教えてもらえませんでした、お願いされたら困るというような雰囲気ぷんぷんでしたが、これで納得した気がします。
この調査2日分で、既に、普通にちゃんと支払ったら、それなりの月給くらいの金額だったんです。それくらいの面倒なことを、ただ働きでしていただいた、しかも、ある程度の間取り図を無料で書いて頂けたのですから、ありがたすぎる、恐縮至極でございます。

専門家に頼むとそれなりのお金がかかりますので、躊躇される方も多いと思いますが、その時間と専門的な提供頂いた技術、貢献いただいた労力、気遣い、心遣い、アドバイスいただくなど、全てをあわせての報酬となりますので、どう受け止めるかは人や案件によって違うかもしれませんね。

脱線しましたが、放送大学の授業、テストを提出して、合格したら、年明けに会場で試験を受けて、合格したら晴れて終了です。試験を受けられるように、テスト提出がんばりたいと思います!そして、学んだことを、不動産相談にも役立てたいです♪

追記)

私達、一般人は、マンションや一戸建てが、どんなふうに作られているかなんて、知りません。興味のある方や仕事にされている方が勉強するのは当り前ですが、一般の知らない方が、トラブルが起こる前に、予防する為に、この「構造について」ある程度知っておくのは、必要かなと思いました。

具体的には、例えば、浴槽のタイルがひび割れた…場合、タイルを取り替えればいいだけかというと、そうではなくて、タイルの裏にある、壁の構造の中の、どこの部分にどのような圧力がかかって、またはいかような不具合が生じているのか、を探る必要があり、構造を知っていれば、●●の力が働いて、中の●●が剥がれ落ちてきてるから、タイルにひびが入ったんだな…という予測までなら、一般の私達でも、たてられると思うんですよね。たてられれば、それなりの費用がかかることも、きちんと修理を依頼することも出来ると思うんです。

ヒビくらい別に良いや、ほっとけばーと無知で、何もしないことが、一番、建物にとってお気の毒なのかなと。痛んだら早目早めに手を入れてあげて、いつかは必ず劣化するんだけれども。少しでも長く沢山、使い続けられるような中古住宅が増えたらいいなと思います。

マンションの総会は、楽しいな♪

こちらを更新するのは、久しぶりです。
私自身が、マンションの総会に行きました時のことを書かせていただきます。

マンションは旦那さんの所有であり、昨年まで、私が実際に住んでました。
今まで、夫婦二人で総会や臨時総会など、いつも一緒に出席してきました。
ここのマンションの理事長さんも、実際にお住まいの方なので、
いつも何かあるたびに通路でお会いした時に立ち話したり、
電話を頂いて、お部屋でお話しを伺ったりしてきました。
ご高齢ということで、「おふたり(特に旦那さん)がいると心強い、助かる」
と諸々気になったことなど、その都度、ご相談を受けてきました。

管理会社から派遣される管理人さん(掃除や受付など全般)ともしょっちゅう顔をあわせ、
理事長さんが実際に住んでいることから、細かいところに、とても目が届き、
いつ行っても綺麗で、とても築35年経ってるマンションとは思えない綺麗さが自慢です!
そして、理事長さんのがんばりもあって(管理会社さんも協力的してくださって)
滞納もほとんどない、修繕積立金もマイナスが無い、とても優秀な組合なのです!

で、今年から、引っ越した関係で全くマンションの事情がわかりません。
理事長さんとも一切細かいお話しなど交わすことなく、総会の日が来ましたが、
旦那さんは仕事でどうしても出席できません。私がひとりで出席となります。
はっきりいって、今までは「旦那さんがいるから」と甘えていました。

何かあっても、彼が「ここ、どうなの?」と細かいところを質問、確認し、意見を言うので
彼に右へ倣えみたいなところがありました。彼が何か指摘してから、考えるという状態でした。
ところが、その彼がいないので、自分がしっかりするしかありません。

基本的に、管理会社は、「やれ、どこそこを直しましょう。修理費はこれくらいです」
と高い費用の見積りしか提案してきません。
ほんとうに、それをやる必要があるのか、タイミングは今が適切なのか。
残りの積立金に支障は無いのか、長期修繕計画との兼ね合いはどうなのかなど、
心配なことは幾らでもありますから、参加するからには、今までみたいに
旦那さんに任せっぱなしじゃなくて、私が(というとおこがましいですが)組合員の一員として
きちんと参加して、意見を言わねば!とかなり気合を入れて臨みました。

今回の総会では、
管理会社が提案してきた某工事内容について
 ●数年前、やった時の半分なのに、費用が前回の2倍なのは、どういうこと?
という素朴な理事長の質問から、
前回の時の見積りと見比べて、再度見積りを組みなおすことになりました。
これは、理事長で無いとわからない話ですから、理事長からそのようなご指摘が無ければ
わからないままスルーでGOサイン出しかねません。危ない危ない!

そして、他の方から
 ●数年しか経ってなくて、また同じ内容をやるということは
  前回の業者が技術が足りていなかったということではないか。
  同じお金を払うんだから、きちんとした技術のある業者を選定してもらわねば困る
という意見もあり、
なるほどなあと感じました。

うちの総会や理事会は、理事長と、監査の方もご高齢、
私以外の、区分所有者でいつもかけつけてくれる、この指摘をされた方も60歳代で、
「生きて動けるうちに綺麗にしておきましょう、やっておきたい」という雰囲気が大きいです(笑)。

その中で、最近は、住んでいない区分所有者の方(オーナーさん)でも、
若い世代の方(30代、40代)の方がちょこちょこと参加いただけるようになってきています。
これは嬉しいことです。

この、次の世代を担う(?)若い世代の私達は、まずは、勉強しなければなりません。
それは、先輩方の背中を見るといいますか、先に先頭にたって、理事会の活動に
参加くださってる方々の意見の交わしあいなどを、きちんと聞いておくこと、見ておくことですね。

今回の、この指摘をされた60代の方、Aさんは
「うちは理事長さんが頑張ってくれてますからね。管理会社からすれば、うるさい親父だ、
 ストレスが貯まると思うかもしれないけど、この総会の間の、約、1,2時間だけなんだから、
 心して聞いてください。それがあなた達の仕事でしょ」
みたいな、
あえて悪者(?)に徹するスタンスをずっと貫かれていて、ある意味、とても頼もしい!!
管理会社の担当者もかなり、苦笑いするしかなく、頭を下げ通しでしたね~。

結局のところ、
「業者も、ピンからキリまでなんです」 と苦しい一言を放っておりましたが。

えーーーっ?! それを言っちゃあ、管理会社さんだって、そうですよね?!と
突っ込みたいところですが(苦笑;)
ならば、なおのこと、マンションの区分所有者から預かっている
貴重で大事な修繕積立金を使ってマンションを維持していくのだから、
管理会社として責任を持って
「ピン」の業者さんをご紹介できるような努力をしていただきたいものです。

最後に、来年度の行事にかかる費用の予定などの説明の時に事件が起きました。

ある内容が、一年2回でうんじゅうまん・・・と記載がありますが、
 ●そんな話は聞いてない。一年1回しかやってないじゃないですか。
  2回やる必要ありますか?訂正してください。
と理事長の爆弾発言!

これには、管理会社もびっくりして、慌てて
「ちゃんとお話ししました、承諾も頂きましたよ!いついつの時に!」
「え~?そんな話ししたっけー?聞いてないわよ~?」
「しましたよー!」
と水掛け論に。

我々は、全くわからない、当事者同士の話しにはなるのですが、
管理会社側は、しきりに、こっちをむいて、

「お願いします!ぶっちゃけますとですね、もうこの数字で会社に提出しちゃってるんです!
 とりあえず、今回は、このままいっていただけませんか?!」
と、
頭を下げまくりで、理事長を説得して欲しいモード全開です(苦笑;)

そこで、
 ●今までは年1回だったのが、年2回やるメリットと、
  1回しかやらないデメリットはナンですか?
を質問しました。

すると、管理会社としては、年2回のほうが良いですよということ。
これは、細かい指摘をしてくださるAさんからも
「ほんとうは、年2回のほうがいい」と理由なども付け加えてご意見が。
でも、理事長さんは
「え~!でも住んでいる私としては、まったく気にならない。年1回でいいんじゃないの?」
と、引き続き否定的。

そこで、
 ●今まで年1回で、幾らだったんですか?
 ●それを年2回やるということは、費用は2倍になるんですか?
と素朴な質問したところ、

「とんでもございません!2倍まではいかないで、この値段でできるんですよということで、
 ご提案したんじゃないですか!」
と必死に理事長に「思い出してくださいよ」光線を出す管理会社。

そこで、「費用を抑えたい理事長」と「回数を増やしたい管理会社」の間をとって、
 ●じゃあ、年1回の費用の半額で2回やることにしたらどうですか?
  やる内容も1回の時の半々にすればいいんじゃないですか?

と提案すると、Aさんも「そうだ、それがいい!」と拍手(笑)

ですが、管理会社は
「いやー!ちょっと・・・それは勘弁してください!」と泣き顔、困りましたモード全開!!!

それでも理事長は、最後まで、「1回でいいわよー」と
2回やる意味がわからない、1回を強く押されていたので、
Aさんが、鶴の一声で
 ●じゃあもう、今回は、年1回にしましょう。理事長がOKしてないんだから。
  ただし、費用はその分、予算でとっておきましょう。
  実際、来年、もう1回やる必要があるかもしれない、その時は、残りの予算で
  単独で発注すればいい。そうやって業者にも説明しておけば良いでしょ。
と、折衷案(?)で、ひとまず丸く(?)おさまりました。

なるほどねー!拒否しちゃうと、予算が無い、無ければ動けないから、
せっかく予算を用意しておいてくれているなら、枠はイザという時の為にとっておく。
管理組合側としてそういう方法もあるんだなーと勉強になりました。

予定を1時間近くオーバーして、白熱しましたが(笑)
最後は、皆でお茶を飲んでお菓子を食べて、和気藹々、お開きとなりました♪
今回初めて参加くださった若いオーナーさんも「勉強になりました!」とおっしゃってくださり♪

他にも書けない様な、イロイロありましたが、今回、とっても楽しかったです!
何だろう、「ちゃんと自分も参加している」という気持ちになりました!

参加してみないと、わからない、聞けない話も沢山あるので、勉強になりますね。
管理会社さんの立場や見解もわかりますし、組合側の立場もあります。
お互いがぶつかりあって喧嘩するんじゃなくて、話し合って、折り合い、調整していくことって
時間がかかるし、大変だけど、悔いが無いようにあたっていきたいなと思いました。
自分達のマンションを長く気持ちよく快適に、大切に住めるようにする為ですもんね。

また、来年の総会や理事会に出席するのが楽しみです♪