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家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.3 気に入ったけど、今後が怖い…

------ え、こんな近くで、この価格?-----------------

編集長の実家があることから、馴染み深いということで、
練馬区の中古マンションを探していたところ、
 ●駅から数分
 ●駅近エリアでは考えられない価格
という物件を発見!!!

この2点で、第1関門突破です。
編集長と一緒に、実際のマンションを偵察してきました。
 
ふむ。築数十年という、マンションとしては歴史的な建築年数であるものの、
今現在、修繕工事をしているらしく、
管理人室&受付には、工事内容、日程の詳細がきちんと貼られています。

一階には、食べ物やさんや、お教室などのテナントも入っており、
ポストやゴミ捨て場なども綺麗で整頓されています。
貼紙などでいろいろな集まりの広報、注意事項の徹底など、
割と、
 ●自分達が住んでるマンションは、自分達でよくしていこう
 ●同じマンションに住んでいる者同士、協力しあっていこう
という雰囲気、傾向が見られるマンションでした。

これはもしかして、いいんじゃない?

外から見た感じでは、部屋は昔ながらの団地のようなマンション。
確かに古いものの、
今のスタッフのマンションに比べると、立地も良くて広さもある。
「このマンションと交換しちゃおうか?」

不動産で「交換しちゃおうか?」とは、まぁ、随分な発想ですが、
ただ、そのぐらい立地条件も価格も魅力的。

と言うわけで、業者さんに問い合わせてみました。

------ 業者さんも信頼できて、第2関門も突破! -----------------

質問、確認などは、もっぱら、パソコンからメールでした。
事前に色々と聞いてみたところ、メールでの応対も迅速丁寧。
そして、こちらが気付かない細かい部分も
きちん、きちんと調べたり対応してくれたりして、
「誠実な業者さんだなぁ」という感じです。

そこで、ほとんど買うつもりで、唯一にして最大の問題点
 ●歴史的築年数
について、最終確認をすることにしました。

■工事していない部分は大丈夫なのかな?■

ちょうど大規模修繕工事をやっていたので、修繕内容をチェックしてみたところ、
 ・大規模改修工事(外壁塗装工事・防水工事・廊下階段床工事・その他)
 ・排水管更新工事(共用部・専有部)
 ・建築内装工事(排水管更新に伴う専有部の内装復旧工事)
となってます。
ということは、
 ●耐震性
 ●アスベスト
このふたつは、ノータッチということになります。

ノータッチということは、
 ●問題が無い
 ●予算的に見送った
の、いずれかであると思いますけど、当然、この二つは「大違い」。

また、大規模修繕を行ったということは、
 ●建て替えずに、あと何年、維持していくつもりなのか?
 ●今後の修繕積立金は、どうなっていくのか?
ということも確認する必要があります。

そして、
「せっかくだったら、中を見せていただく」
ということで、内覧日を決めて、その日までに調べていただくことになりました。


------ 残念、第3関門突破ならず -----------------

いよいよ内覧日。
室内のチェックポイントは…と、
実は、このマンションの場合は、そんなに考えていませんでした。

編集長的には、
「設備を直してもらうとか、そういうんじゃなくって、悪い分を安くしてもらう」
という考え方のようで、根拠は、
 ●価格が価格なので、基本的には内装をフルリフォーム
 ●大規模修繕を行っているので共用部分は大丈夫だろう
という感じで考えていたそうです。

要は、
「どんなにボロボロであったとしても、その分を安くしてもらって買っちゃおう!」
と、買う気マンマンってことですね(笑)。

なので、むしろ重要なのは、内装などよりも第二関門の内容。

とは言え、せっかくなので、まずはお部屋の様子からチェック!

うっ。。。
スタッフ的には「アウト」かも…(苦笑)。
思ってたより、なかなかワイルドな野性味溢れるお部屋でした。
なんていうんでしょうね、なにもかもが、そのまんまというか。
もちろん、リフォームもされていませんから、
台所に放置された食器、押入れに置き去りにされた古い荷物、
ベランダに置かれ世話されずに枯れた植物、干されたままの乾いたタオル、
かたっぽだけのスリッパ等、やけに、なまなましかったです。
でも、昔のお部屋というかね、懐かしさはあります。刷りガラスとか。
なぜか、お風呂の浴槽、釜がなく。
不動産業者さんも「なんでないんだろう???」とビックリしてました。

このとき、明らかに「だめだな、こりゃ、断られるな」と、
しょんぼり意気消沈ムードの業者さん。
でも、編集長はこの室内は全く気にしておらず…と言うか、
むしろ、持参いただいた資料(質問の回答)に釘付け…という感じです。

(……どうしたのかな???……)

すると、
編集長が、明らかに「買います」という雰囲気ではなく、
「これでは…(落胆)」
と。。。

その理由は、
 ●耐震性、アスベストは調査自体をやっていない(予算的な問題)
 ●今回の大規模修繕工事は「借り入れ」で行っている
という状況。

だから、今後の積立金の値上げは必至なものの、
値上げ額については、
 ●今後、管理組合で話し合われる(予定)
という状況。

ただ、その業者さんも、当然、
この状況はまずいと判断できる業者さんですので、
皆で、
「う~ん、残念ですねぇ」
という感じで解散し、
今回お世話になった不動産業者さんには、再度、希望条件などを伝え、
 ●【予算内で、今の手持ち物件よりも魅力的】な
  面白い物件がありましたら、是非よろしくお願いいたします
と、ご挨拶。

また、なにか、いいご縁がありましたら、宜しくおねがいいたします~☆


------ ワンポイントアドバイス -----------------

こういう現実を見ると、新築マンションが乱立する反面、
 ●中古のマンションは大丈夫なのか?
という大きな大きな不安を感じます。

修繕積立金がたりなくて、借り入れして、値上げして。
世代交代などで売ろうにも、売れない・・・。
実は、こういうマンション、これからいっぱい、たくさん出てきそうです。

かつての繁栄から一転して廃墟と化した軍艦島のツアーが開始されましたが、
今のままでは、どこでも軍艦島になる可能性があるような…。

■ポイント
  マンションは、かならず、いつか、確実に、修繕工事をします。
  修繕積立金というのは、そのための、皆で貯めたお金のプールです。
  中古マンションを買うときは、
  どうしても、実際の目に見える価格にしか目が行かず
  「月々の家賃払うなら、こっちのほうが安いじゃん!」
  「しばらくは、このままで住めるし。子どもが大きくなって
   お金がたまってからリフォームすればいいじゃん」
  と、飛びつきがちですが、
   ●そのマンションの修繕積立金は、どれくらいたまっているのか
   ●いつ修繕工事をする予定なのか。
    そのとき、一時金など負担する必要があるのかどうか
  という、
  目には見えない、見えにくい、
  買った後の、先々、自分に支払いを求められる、課せられるであろう、
  修繕費用の出費も確実に頭に入れて計算してから、購入すべきです。
  これらは、普通、広告にこまごまと書いてありません。
  ですから、不動産業者さんを通じて、売主さんに調べてもらうなどして
  事前に事実確認を入れることが重要でしょう。

家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.2 セット販売物件み~つけた!

スケルトンにされちゃった店舗物件に泣く泣く終わりを告げた後、
またまた近所で中古マンションが売られていたのを発見した編集長。

しかし、その前に
偶然勃発した「バルク販売物件」をご紹介させていただきます。
たぶん、不動産屋さんにとっては珍しくは無いと思うんですが、
簡単に言ってしまえば「セット売り」です。

そう、深夜通販の、
「なんと、今回は液晶テレビにDVDプレイヤーをつけて、さらに…」
みたいな感じですが、一般向けの不動産だと珍しいんですよね。

で、その物件は、駅近くの幹線道路沿いの店舗物件と、
駅からちょっと離れたバスエリアの居住用物件のセット。
というわけで、それらチェックした物件を見に、夜な夜な車でドライブ。
売られている物件の近辺を走り、建物の概観や周辺環境を確認するなど
編集部員というよりも、業者さんの下見のような行動の毎日。
ちなみに、夜な夜な物件を探しに行くので、怪しまれないように
首からぶら下げられるネームプレートを購入したのもこの時期ですw

が、物件の下見を済ませたものの、
気に入ったものは格安で売られていた方の店舗物件だったので、
「バラ売りしてくれませんか?」
と交渉。
しかし、やっぱり、セットだからその価格だということで玉砕。

とは言え、その後、ばら売りされることになったようなのですが、
元々駐車場に使用できる土地で考えていたので、
 ★当然、セット売りよりも割高
 ★建物の解体費用などを考えると割高
 ★変形の狭小地なので軽自動車2台がやっと停められる程度の広さ
ということで、この話は、ここで終わりになりました。

でも、その後、あっと言う間に売れてしまいましたから、
やはり「見る人が見れば、面白い物件」だったんだなぁ…と再認識。

要は、どんなに使い勝手の悪い土地や建物だったとしても、
価格とアイデア次第で「お宝」になるってことですね。

さて、次回、中古マンションの売り物件を内見しますよ。
こう、ご期待~☆

家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.1 そこは地下でスケルトンだった

この記事は、2008年秋に振って沸いた
中古店舗居宅物件購入に至るまでの紆余曲折を
家のタネ編集部、自らご紹介するレポートです。

ことの発端は、いつのまにか、
不動産情報をこそこそとチェックしていた編集長。
目をきらきらさせて
「ちょっと面白い物件あった!」
と言ってきた、2008年9月にさかのぼります。

編集長は交通手段はもっぱら車なのですが、
編集長の自宅から自転車で10分以内、
最寄駅からも徒歩5分以内と激近の幹線道路沿い、
信号の真横にある中古マンションの一階店舗が売りに出ていたのを
ネットで探し当て、その店舗物件が、じょじょに価格が安くなっていく
ことに気づいたのです。

なんで安くなってるんだろう?! 
きら~ん♪(胸元には薔薇の花。口元には微笑を♪)
興味津々で詳細を電話で伺ってみる。
安くなった理由は、その会社の決算が近かったからのようです。
ようは、早く売ってしまいたい、手放したい、というわけですね。

ところが、何度か値下げしているうちに、いつのまにかネットで
掲載されている間取り図が変わったのに、気付いた編集長。

もともと、載っていた間取り図は、
前の店舗の状況が書かれていたもの。
少ないながらも、載っていた写真は、さながら

「ちょっと一昔前によくある、煙草の煙ゆらめく、
 こざっぱりとしたママがいる、小さいながらも椅子の座りが心地良くて
 常連の親父が酒をつまみに気ままに数曲歌える、カララオケスナック風」
・・・なかんじ。

間取り図と写真を観ながら、
ああにも使える、こうにも使える♪と、楽しみに妄想を膨らましていた
編集長の目の前に、ある日突然、さらされたのは、
いっきに「ただの真四角の箱」と化した物件。

「前は、こうでした。今はスケルトン工事をしたので、なにもないです。
 ・・・に、なってる~!」
しばし驚愕。

そう。この物件。もともと飲食店だったのが、スケルトン工事をされて
いわゆるよくある【現況販売】というやつだったのでした。

「なんで全部とっちゃうんだよ、もったいない~!」

気分はまさに、「俺に一言も相談無しに~!! 拳、ぷるぷる。。。」のご様子。

かなり悔しかったのか、急ぎスタッフを連れて現場を見に行くことに。
といっても、車で外から様子を見る程度ですが。
でも、これだけでも、じゅうぶん違いますし、大いに参考になります。

現場に行って見ると、概観はそんなに悪くないです。
信号目の前、回りに飲食店もあり、人通りもあり、
寂れてるかんじもないし、にぎやかです。
ところが、一階ではなく、地下に続く階段を降り、
誰かが住んでいる部屋の出窓の先、
L字型に奥まった所に入り口があるのでした。
半地下というやつです。

こ~れ~~はー!!!
編集部一同、がっくし。

使い道として、事務所か倉庫用に買ってもいいかも・・・と考えていた為、

 ●入り口が狭いので、大きい荷物を入れられない&出せない
 ●脇が道路で信号なので軽トラなどを横付けできない
 ●倉庫か事務所かギャラリーでも・・・と思ったが、
   残念なことに、スケルトン工事をされた為に、
   トイレも無くなっていたので、すぐに使えない!もったいな~い!
 ●一番怖いのが、安全面ですかね。段々畑のように階段ですから。
   大雨洪水とか、大丈夫なんでしょうか。。。

もっと下に降りて、入り口を見てきます!と果敢にも下ろうとしましたが
編集長自ら「危ない!危険!ストップ!もういい!」と止め、
(この時、既に夜9時過ぎでしたから、真っ暗だったんです)
この「ちょっと面白い物件」はアッサリと終わりを迎えたのでした。


■教訓
 ★店舗物件の言うところの「現状販売」
  に一言で片付けられている状況に注目しよう。
  「現状販売」の内容をよくよく確認すべきですね。
  とくにスケルトン工事されているのか、いないのか。
  何があって何が無いのか。自分が買った場合、
  どこからどこまでを用意(工事の必要性、その費用負担)すればいいのか。
  水道とトイレが残っていれば、
  すぐに(そのまま)使えるから買うという、
  うちの編集長のような方もいるかもしれないですね。

 ★地下のメリットとデメリットをよく確認しよう。
  物件によって、環境は様々ですし、
  買った方がどう使用するか目的によっても
  メリットとデメリットはさまざまでしょう。
  自分が、その物件を購入し、どう活用するか、
  そのプランにあうかどうか、費用面も含め、
  よくよくシミュレーションしてみることが大事でしょうね。


編集長の思いっきり活動範囲圏内で、
価格も手が届く範囲だったので、かなり後ろ髪ひかれたようですが、
 ●倉庫にすら使えない
という現状は大きく、今回は断念しました。

ところが、間髪いれずに、またもや近く手ごろな中古マンションの
売り物件を発見することになります。さて、どうなる?!
次回に続きます☆

夢のリゾートマンション買っちゃった記

■----- 編集部
編集長の知り合いの渡辺(仮名)さんが、リゾートマンションを購入されました。渡辺さんと、編集長はメールで近況報告など、ざっくばらんにしており、おめでたいことですので、このたび、記事としてご紹介させて頂きます!
渡辺さんは、どのように、リゾートマンション購入に至ったのでしょうか?
はじまりはじまり~☆

■----- リゾートマンション購入への道のり
私は、バブル期に、サラリーマンを経験しました。当時、お金があればなんでもできると勘違いしている経営者をうらやましく思いつつ、バブル後、結婚を期に、妻の零細企業に就職。その後、別に起業し、2足のわらじを履く昭和44年生まれの男です。

趣味は、動物・スノーボード・車。
動物は、猫五匹と暮らしています。雑種1、メインクーン1、ラグドール3が居るのですが、メインクーン8.5キロ、ラグ7キロ選手。知らない人は、猫という認識をせず、今の何!!!っと驚く、ツチノコ状態です。雑種は3kg弱なので、その差歴然。ちなみに、デブ猫なのではなく筋肉パツパツで8,5キロです。赤ん坊のときは、4000gで生まれてきたのですから、立派に成長しました。

5年くらい前から、スノーボードに行って、温泉にひたり、週末にのんびりしたい・・・・という願望と、いつかは別荘を持ちたいという夢が始まっていました。

場所は、スノーボードに行く関係で、那須限定でチラシや現地の看板、インターネットで探しました。別荘というのは、個人事業主から言えば、古いけれど、夢だねぇ。儲かったら欲しいねぇという夢の世界です。フェラーリの写真を見てああ、いつかは乗ってみたいなという気持ちと同じレベルです。

しかし、日々探せども、そんなにいい物件はありませんでした。調べていくうちに、別荘一戸建てのメンテナンス・防犯のデメリットが大きいことに気がつき、リゾートマンションという選択肢も視野に入ってきました。

夫婦2人でほっとできそうな、程よい小ささのマンションでもいいかという気持ちになったんです。その後も探したんですが、那須はマンション物件が少ないらしくあっても高い、古いという状態に二の足が・・・。

趣味の車ですが、1台目は、バブルのときに貯めておいた定期預金の満期で買った某ドイツのオープンカー。自分の贅沢のために買いました。2代目は、中古のアルファロメオ147GTAです。中古車選びは、物件探しと同じだと思うんですよね。価格以上に、コンセプト。1番大切なのは気に入った物が気に入った価格で買えるかどうかです。私は、私のした行動を後悔しない!!!が信条ですので、車もマンションものんびりとマイペースで行くことにしました。

結局、物件探しも頓挫したまま数年たってからです。草柳さんとの雑談中に、那須エリアには支店がないけれど、お世話になっている業者があるんですよっと、雑談でHPを教えてもらったんです。今思えば、ラッキーでした。
そこには那須にこだわっていた理由を忘れるくらいの、豊富な価格帯・物件!そしてその業者の姿勢の現れであるつくりのHPを見せていただき、胸の高鳴りが始まりました。

まずは定番の?業者さんが売ると儲かるお勧めコーナーを拝見。商売人ゆえ、うがった考えで申し訳ありませんが、やはり、ここは見なくちゃ始まりません(笑)。ここで、目に留まったものはまさに中古で理想のタイプの条件でした。価格良し・車のアクセス良し・スキー場まで5分で温泉付で24時間管理人常駐。

さっそくお気に入りに入れて、1週間ほど悩み、その他物件もチェックするものの・・・どうみても、他の物件や同じマンション内の仲介物件よりも10%以上はお買い得。しかし、25戸分譲の残り2戸。上の階で、きれいで、マイナス要因が無いはずなので、心配な気持ちがムクムクと・・・。何か売れない理由があるに違いない。そんな無意味な諦めるための言い訳を思いつつ、アクセスしてみると、なんと残り1件となったんです。舞い上がってしまった?私は、いつしか問い合わせるボタンを押していました。

■----- いざ、リゾートマンションへ
物件の内覧日を決めたんですが、スノーボード後に拝見させていただきたいという問い合わせと購入時にかかる、費用(手数料や税金、一時金など)、必要な書類は何かと書いて送りました。1時間後にはそつなく完全なメールが届き、仲介物件ではなかったので意外と安かったので、あっという間に、日程調整まで進んでいきました。

電話でのやりとりを2回する中で、ずっと気になっていたことを聞いてみました。「25件中の2件が残り、さらに最後の2件で、なんでこっちの1件があまってしまってしまったのでしょうか?」すると・・・驚きの!!!!???回答が。
「はい、不動産所得税(?)が部屋の面積で0.08足りないので免税にならないのです」というではありませんか。その金額19万円。
たしかに今回の予算の中では割合の大きい支出でしたが。勝手に「ちょうどそれだけ値引きしてOKだな」と心の声が響いていました(笑)
こうして、3日後に商談を決めました。結果、その日はスノボー無しにしました。

ここで傍と気がつきました。今更ですが、妻の存在を。
妻はお金を使うことが嫌いなのです。妻を説得しなくてはなりません!
「あのさー、そろそろ別荘が欲しいかなぁって思うんだけど」 「はー?何いっての?半年前に車買い変えたばかりでしょう?」 「うんー。出物があってさ、お得なんだよね」 「欲しいって言い始めたら買わないと気がすまないんでしょ?いいじゃん、買えば!・・・てか、車買ってお金無いって言ってたじゃん!」

おっとっと・・・完全なやぶへびです・・。でもここで焦ってはいけません。
「でも一応合意の上で買いたいじゃん」 「それは合意じゃなく私を説得するってことででしょ!」 「とりあえず、3日後の木曜日に見に行くから」 「はいはい、いってらっしゃい」 「いや、君も一緒に行くんだよ」 「いいよ!行っても同じなんだから!行かない!」 「いや、ドライブがてらに、温泉とヘギそばを食べるツアーにするからさ」 「ヘギそば?私が好きな?うーん。じゃあ行ってもいいよ」

と、このように、なんとか妻の合意(?)も得て、無事に行けると思ったら、出発前日になって「やっぱり一人で行ってきなよ」 「いや、二人で行くの。先方にも言ってあるから。(ね、お願い)」 もう、妻はとてつもなく不機嫌です。
そして当日。ハラハラしながら出発すると、サービスエリア好きな妻はちょっとご機嫌になり。東京からのSAにはいいもの少ないねぇといいつつ何か買ったりして・・・。ほっと胸をなでおろしつつ、なんとか現地集合に間に合いました!


■----- 内覧そして・・・
雨の振る中、入り口で待機して5分。不動産屋さんが来て内覧しましたが、なんという大きさ!800戸を超える超大型マンションでビックリしました!管理人さん経由で入り、共用施設を見て周りながら、このマンションの良さ、悪さ、などを聞き、その後部屋へ行きました。リフォーム済み物件ということもあり中はいたって問題なし。エアコンだけは湿度の関係で動作の確認が出来ないものの、その他の施設にも問題なし。

気に入った内容としては、部屋が綺麗で無臭。これ大事です!大規模修繕が完了しているのでどこも綺麗だし、温泉施設も綺麗で大きい。
スキーロッカーが大きくて綺麗。有料だけどプールがある。ペット可。24時間管理体制。不在時宅配便の受け取り・保管が可能。マンション内レストランが365日営業。規約が非常に細かく、徹底しているなと感じた点です。

逆に、いまいちと思った点は、内心、プールよりもジムが欲しかった。残念です。小さい部屋だったので洗濯機置き場が無かった。これは、そのまま、永住不可ってこと。あと、駐車場の規定が曖昧でした。駐車場確保約25%で、満車時は止められないという記載だけ。
他、温泉の営業期間・時期による使用時間設定が曖昧。大規模のせいか?企業の保養所としての利用が多いようなので、初めて使う人らしき方が規約を無視しているような感じを受けたのと、ごくたまに、お子さんが叫んでいる・・・くらいだったので、自分の中ではOKでした。

一緒に行った妻は・・・にこやかに、「いいんじゃないの?綺麗だし。欲しいんでしょ?」これを言うときはまだ反対ってことです。伊達に長年夫婦していません。駅前の不動産屋さんへ車で行き、「内覧してきましたが、いいですねえ」と、まえもって、匂わせていた、値引きを提示してもらうと考えていたドンピシャリの金額がきました!

聞けば会社としては、あと1ヶ月以上売れなければ値引きも考えるが、今の段階では、値引けないが、最後の1件なので店長さんが、社長さんに交渉してくれたという。もっともっと!と言えばあと少しいけそうな感じがするも、駅前の立派なお店・・・今後もなにかのお付き合いがあるかも。と考えていると、

金額が金額ですので、いつまでにご決定いただけるか回答をいただければ・・・ご帰宅後、決めてください。なんて言ってくれる心遣い。そもそも、内覧して気に入ったらすぐに決めるよという条件で値引きがでてきていると感じたので・・・嬉しかったですね。

そんなことで、あっさりと 「契約します。まえもってメールで訊いておいた、決まった場合に必要な書類と現金持ってきましたので、ハンコ押します」というと え?っという顔をするので、印鑑・現金を出して見せました。
店長さん一瞬圧倒された顔をしていましたが、 「え?あの?あ、はい。今から契約書を作成してきまーーす!」 と走っていきました。まさか、即契約とは思っていなかったようです。

この作成時間の間で、他のタワーマンション物件一覧表を見ながら妻に説明しました。同じマンションでたくさん出てるじゃない!なにが最後の1戸よ!っと、噛み付いてきましたが、「これは仲介物件でね・・・」 と、いかに今回の物件がお得なのかをアピール!
仲介手数料を支払って、リフォームすると、この値段なんだよ!それが、今回はこの値段なんだから!!っと説明すると、今回のお得価格にやっと、納得したようで、ほっとしました。

この後、書類ができて、重要事項説明で、契約。
終った後は、約束の!ヘギソバと温泉!不動産屋さん、ヘギソバのお店を紹介してくれて、温泉は、マンションの使える時間ですから是非!ということで、食後、温泉にも入ってきました。妻もご機嫌で、テレビを如何する、布団は如何するとはしゃいでいました。とりあえず、無事に契約できて、なによりでした!


■----- 購入後・・・
購入して二週間後、早速行こうとすると、妻の不満・不安・心配がもりもりでてきました。やはり、コミュケーション不足はいけません。

妻質問1:
見るまではよくある?別荘のボロと区別がつかなかった。虫もいっぱいいて、セキュリティも万全じゃないと思っていた。それが、見てびっくり。自宅マンションの共益部分より綺麗で完全に管理されている。下手な高層マンション以上の出来栄え。これって、毎月のかかる経費が無駄じゃないの?

夫答え:
月額もろもろで4万円以下。月1で温泉に行くと思えば時間を気にしない、延泊の可能性なども含み、それほど損ではないよ!(売る人のセールス文句?笑)

妻質問2:
ただでさえ、しょっちゅうスノボーに行っているのに、旦那がこれで冬に山篭りしたら、浮気でもするんじゃないか(疑惑の眼差し)

夫答え:
浮気するなら、こんなマンションなんか買わないで、苗場プリンスでも取るよね?(もっともな回答で回避)

妻質問3:あなたのお金で買った、あなたの家だから。ひとりで行ってくれば!

夫答え:だから二人で決めたんじゃないか!(と説得。)

すったもんだありましたが、購入後約1ヶ月。その間かかった費用は、雑貨、掃除用具、風呂の道具など・・ダイソーで合計5000円くらい。布団2組で2,3万円。テレビ 液晶20インチで4万円。消臭の光触媒造花2万円。電子レンジ2万円。

久しぶりに、新居に引越しみたいな感じで楽しかったです。不機嫌な妻も、説明をして少しだけ納得してくれたようです。二人で使う二人の物だからという共通の意識が必要で、それは声に出さないと伝わっていませんでした。

今回購入するまでに、編集長の草柳さんへ数回の雑談&相談をさせていただき、毎回、うなずけるようなアドバイスをいただけたお陰で、安い理由・高い理由・お得な理由・見極めポイントを勉強させていただき、欲しいと本気で思った瞬間から約2週間で、予算内で希望以上の物件が手に入りました。

もっとも、バブル期にリゾートマンションを見ていなければ、手が出ない物件だったと思います。探せば販売で70万円とか3000万円とか広さ、場所などによりさまざまです。でも、自分が欲しい条件のうち90%が揃ったこの物件はまさに、運命の出会いと、ナイスなアドバイスと、良い不動産屋さんに出会ったおかげです。

二の足踏んでいる人は、まず予算です。予算を決めたら、背伸びせず、予算内で理想が90%まで実現できるか?(今回の諦めポイントは湯沢まで2km以内=自転車でいける範囲)のみで、考えると実際に購入へ!という道への近道になることでしょう。

もちろん、適切に相談できる知り合いと良い不動産屋さんも必要な要素です。資産価値の考えとしては、大規模修繕や積立金、未払いの割合、管理の状態で10年後20年後の価値が変わるでしょう。バブルは来ませんが、リゾートマンションは底値に感じます。資産価値としてもつなら無駄ですが、20年後にゴミになってもいいやと諦める気持ちがあり、月平均2回以上利用できるなら、家族がいればいるほど、購入もありだなと思いました。


■----- 編集部
調度、渡辺さんと編集長が知り合う以前に、編集長自ら、リゾートマンションを購入していました。その後の引越しや掃除、エアコンの買い替え、家具や寝具の買出しなど、もろもろ蘇って参りました*

今回、渡辺さんは、スノボーができる地方でしたが、編集長は海が目の前。仕事があいたときに、ふらっと遊びに行けるよう買ったのですが、調度3月末に6泊7日して遊び倒してきました* どこかに旅行にいけば、毎月の修繕積立金と同じくらいの値段いきますから、そのぶんの宿泊代が浮くと思えば、このように、自分たちが有意義に遊べる、使えるリゾートマンションというのも、とっても有意義なものだと思います!

渡辺さん、このたびは、貴重な買っちゃった記を、どうもありがとうございました!是非とも、お仕事の合間に、奥様を連れて、のんびりお過ごし下さい♪


【購入記】 不動産のプロはどんな物件を選んだのか!?

編集部の小川です。
私は宅建業者として不動産屋さんで働いていたこともある不動産鑑定士でして、Fudosan.JPの中では、新しい企画などを考えていくメンバーです。
なので、はじめまして…の皆さんも多いですよね?
ヨロシクお願いします!

さて、資格や日常業務の関係上、この私の購入体験レポートは、ずばり「不動産のプロはどんな物件を選んだのか!?」というタイトルがつきましたが、さて、どうなることでしょう!?
最後までお楽しみいただければ幸いです。


■きっかけはネットサーフィン

仕事柄、知り合いからの紹介…とか、想像されますよね? でも、きっかけはネットサーフィンなんですよ。

まぁ、確かに最初は仕事で見ていたのですが、根が不動産好きですので(だから不動産屋さんをやっていたくらいです)、GW期間中に多くの不動産サイトを見ていました。すると、分譲マンションで防音対策を施したシリーズがあることを知り、思わず身を乗り出して見てしまいました。

実は、もともとアルトサックスをやっているものの、夜の練習場所に困っていたんです。

で、この防音対策を施したマンションを分譲したデベロッパーは、東武東上線をメインに開発する会社ですが、偶然にも、以前から気になっていた会社だったんです。

早速、中古物件が出ているかどうかを検索したところ、あるではないですか、サイズもピッタリの中古物件が! 
みるみるうちに、物欲が湧いてきてしまい、急にこのマンションがほしくなってしまいました。

残念なことに、この物件は希望とは違った某環状線沿いの立地…ということで、結局、購入には踏み切れなかったのですが、
 ●防音対策を講じれば、普通の中古マンションでも楽器の練習が可能になる
ということが分かりました。

こうして、私の中古マンション選びは更に過熱・加速することとなり、止まらなくなってしまったのでした。防音やリフォームにいくら金額がかかるかという冷静な頭はなく…(笑)。


■真剣に予算を考えると…

私の趣味は楽器に車のサーキット走行!
と、お金のかかることばかりをやっているため、44歳独身なのに、ほとんど貯金がありません。
でも、最近では、100%ローンという便利?なものが出ているので、諸費用分くらいはありましたが、とりあえず「頭金無し」で探しはじめ、将来結婚できる保証はありませんが、とりあえず二人くらいは住める広さの50㎡~60㎡程度を狙うことにしました。

まず最初は立地。
俗に言う【地縁的選考性】が私自身にもありまして、生まれが中央線沿線の国立市のため、
 ●京王線と中央線に挟まれた地域
 ●市ヶ谷の会社から30分~40分程度で通えるところ
が第1希望でした。

実は、現在、その希望がかなう京王線の桜上水が最寄駅の賃貸マンションに住んでいますので、「できれば桜上水周辺がいいな」と探し始めましたが、なかなか「これ!」という物件を見つけることができません。と言いますのも、そのほかに、
 ●築年は10年以内程度
 ●幹線道路には接面しない
 ●2階以上
という希望があって、しかも【予算は3000万円台】という希望でしたから、なかなか厳しい条件です。
なぜ「厳しい」と思ったのかと言いますと、京王線は千歳烏山あたりに行っても、さほど価格的に変りがないんです。


■別にプロじゃなくてもイイよね?

最近では、一般雑誌でマンションの選び方の特集もあったり、以前にも増して沢山の色々な情報があったりします。
また、冒頭でも少しお話ししましたように、私自身も昔は不動産コンサルティング会社で仲介事業部を立ち上げたり、小さいデベロッパーに所属し、仕入、販売等も経験。
なので、決して人には言いませんが、内心では経験豊富な不動産鑑定士であると、ちょっとだけ天狗に…と言いますか、その経験に負けない選び方をしなければ…なんて、少々気負ってました。

だって、一応「自称プロ」なので、正直言って物件選びにもプレッシャーがありますし、失敗すれば、「なんだ、プロのくせに、そんな物件を買ったのか!?」なんて言われちゃいそうですから、そうならないようにしなくちゃと、無意識に感じていたのです。

ですから、二重床、二重天井、サヤ管ヘッダー、スラブ厚、戸境厚、柱、梁の影響、パイプスペースの位置、動線の良否、階高3m以上、新耐震、アウトフレーム構造、戸数は最低30戸以上、受水槽は屋内か否か、管理の状態、分譲会社の特性…などなど、中古マンション選びのキーワードを並べたて、まるで評論家が選ぶかのような物件探しをするつもりでした。

でも、いざ、そのやり方を進めてみますと、「そんな選び方はできない」ということが徐々に判明してきました。なぜなら私には、
 ●そのモノに惚れ込まないとほしくならない!
という習性があるからです。

と言うわけで、今回のマンション選びも、自称プロなんてことはどこかに放り出して、自分の惚れ込む物件を探しまくることにしました(と言うよりも、そうなっていることに後で気がついたのでした!)。
自分ながらに、「こんなに感覚的でいいのか?」とも思うのですが、色々検索したり見に行ったりしているうちに、
 ●要は自分が気に入った物件にハンコ押せばいいんだ!
と割り切ってしまうことにしました(笑)。


■目先を変えてみたところ…

最初からつまずいた感がありましたが、あまり物事に拘りのない性格のため、だったらちょっと目先を変えて北に行こうと思い、都営大江戸線、西武新宿線あたりを狙ってみることにしました。
希望立地を少し北側に進路を向けて、大江戸線と西武新宿線が交差する中井駅、大江戸線の落合南長崎駅近辺に的を絞り、物件を探しはじめます。

そして見つけた2軒目は、この物件です。
普通のマンションです。いや、2重天井の物件でしたから、中の上かもしれません。
接面道路側が【準工業的雰囲気】なのがたまに傷でしたが、北側接面道路のため、バルコニー側(南側)は閑静でしたので、あまり文句はありませんでした。

これと言った欠点はありません。
でも、なぜか心に響くものが…。
つまり、私にとっては「まあ、これでもいいか」と思えるようなマンションでした。

そして同じ日に、哲学堂公園近くの小高い丘に建っている、このマンションを見ました。
付近は登り坂もあるし、なんだか不便な立地だなと感じていたのですが、そのうち、中野区でこんなに眺望が良くて環境のいいとこがあるんだなと、そのロケーションに惚れ込みはじめました(←こういう部分がポイント高し!)。
しかも、建物も、こぢんまりとした壁式工法で私の好みです。でも、プロ的な視点ですと、反教科書的になってしまいます。
本当は修繕や建替え計画などを考えて最低30戸以上の規模がほしいところですが、どうも私の趣味は逆で、戸建住宅地域に存する小さめの低層マンションっていうのに惹かれてしまうんです。

さらに、この物件、旧分譲会社は超大手が手がけたものでで、値段も手頃で「もうこの物件にしようかな~!」とも思いましたが、大きなネックは2つ。
それは、
 ●築年が24年ということ
 ●洗濯機置場がなぜかキッチンの一画にあること
でした。
まぁ、防音も含めたリノベーションをするつもりでしたので、内装は関係ないとしても、壁式工法なので(配管の関係する)洗濯機置場を移すのは大変そうですし、何よりも、「これから10年住んだら、もう築34年か」と思うと、ちょっと踏ん切りがつきませんでした。
そうそう、あと、戸数が少ない築古のためか、管理費と修繕積立金がすごく高かったです。
でも、外観とロケーションがいい佇まいを生んでいた、この3軒目の物件は好きでした。

なぜか、立地については結構エスカレートして、どんどん北上!
ついに有楽町線まで行ってしまいました。
でも有楽町線は会社のある市ヶ谷まで一本で行けるから便利なんです。

すると、小竹向原に、こんな物件があり、先ほどの3軒目のマンションに似た雰囲気でとても気に入りました。
この物件は、1階が募集住戸でしたが、専用庭の他に屋根付駐車場の使用権が付いているという異色の物件でした。
車好きの私としてはたまらない物件でしたが、駐車場代が付近の相場より高いことと、「やはり『小竹向原』は、どうも独身者が住むイメージではないな?」と勝手に判断して選択肢からはずしました。
(※生まれも育ちも練馬のスタッフ注:ちょっと歩くと西武池袋線の江古田駅に出て、そっちは学生も多い感じですね。ただ、有楽町線の開通が30年ぐらいなので、小竹向原方面は古くからの家も多く、近隣の氷川台・平和台にも通ずるのですが、確かにファミリー向け物件が多いかも知れません)


■ついに運命の出会いか!?

その後、某仲介会社の方に何件かピックアップしてもらい、内覧させてもらったりしてましたが、なかなかいい物件には巡り会えませんでした。

そんなある日、某仲介会社のサイトの新着物件をチェックしていたら、この2つが目にとまり、なんだかちょっと胸騒ぎを感じ、両方ともすぐに内覧させてもらうことにしました。
まさかこれが最後の物件になるとは知る由もないですが!

まず、左の物件は中野駅徒歩5分で築5年くらいの新しい物件でした。広さも60㎡程度あり、価格も安い!
ただ、一点文句を言うのであれば、線路から比較的近いため、早朝や夜中に電車騒音が気になるかもしれないな~ということくらいでした。
でも、ここの物件は相当にインパクトがあったようで、私が内覧したときには既に3組以上のお客さんが熱心に見て回っておりました(だいたいご夫婦で見て回っているので、1人で行った私は、なんだかちょっと肩身が狭かったです…)。

この物件のスペックは、ほとんど文句のつけようがありません!
実際に後日、この物件は内覧日に申込みが殺到したことを仲介会社の方からお聞きしました。
私自身も、窓を開けても電車の騒音は気にならないレベルだったので、申し込んでしまおうかな…とも思ったのですが、一応、右の物件を見てからにしようと思い、その場で申し込むことはしませんでした。
実は、もうひとつ感覚的な理由があったんです。それは、タイルの貼り方が雑で、突貫工事だったのかな?と思えたことと、新しい物件なのに、クロスにカビのようなものが目立っていたことでした。

とは言え、でも悪くは無いので、後ろ髪をちょっと引かれつつも、次の6軒目の物件を見に行きました。

場所は高田馬場と早稲田の中間に立地するマンションです。
写真で見た印象としては、「ちょっとタイルの色が好みではないな」と感じておりました(←直感ポイント・やや低)。でも、場所は今まで見たマンションの立地よりも会社に近く、幹線道路に面してないので、環境もそこそこ期待できました。

ところが、地図を見てマンションの周りを歩いてみて、まだ中すら見ていないのに、タイルの色など吹っ飛ぶくらい、すぐにこの物件が気に入ってしまいました。
ちょっと起伏のある土地に建っていて、周辺には緑が多く、戸数も100戸近くあり、写真で見た印象よりもかなり風格のあるマンションでした。
確かにタイルの色や、エントランスのデザインは好みではありませんが、部材には高級感が漂っており、建蔽、容積もかなり余裕を持って建てている印象を持ちました。


■これで申し込みます!

オートロックのインターフォンを押して中に入れてもらうと、なんだか可愛い女性営業の方が出迎えてくれました。
できれば女性に相手をしてもらいたかったのですが、もう1人若い営業マンも居て、残念ながら説明をするのは男性の役目のようです(オイオイ)。
男性だからってわけじゃないんですが、話はそこそこ、見るべきところを見ました。
「バルコニーでちょっと佇んでいるかなぁ?」
なんて思っていると、別なお客さんが2組も来てしまいました。

「この物件も倍率が高いのか…」と半ば諦めかけましたが、でも諦めきれずにいました。

私の心を射止めたこの物件、実は、最大の欠点が「狭い」ということだったのです。
ローン控除や、固定資産税、取得税等は専有面積が内法で50㎡以上ないと特例が受けられませんが、この物件は壁芯で52㎡弱あるのですが、内法だと50㎡に満たないのです…。

でも、狭いけど使い勝手が良い間取りなので、感覚的には狭く感じません。
しかし、頭の中のプロ曰く、
「う~ん、こんなお得でない物件を買っていいものか?」
と、頭の中はグルグルしております。

私の頭の中では……………
確かに先に見た中野の物件も相当インパクトが強かったけど、この物件に心を奪われてしまったし、もうこんな物件が出るとも限らないよ!
よ~し、とりあえず指値で申し込むことにしよう!!!
でも、あんまり低い指値ですと、他に申込者が出ると弱いから、なんとか競争に加われる程度の指値にしよう!!!!!

……………と、大討論の末、ついに決定。

でも、そんな私の頭の中の状況を知らない営業の方には、バルコニーで佇んでいるようにしか見えず、そのうち、後に来ていたお客さんも帰り、横目でチラチラこちらを気にしております。

が、ついに決断を下した私が急に近づいて、
「これで申し込みます!!!!!」
と言ったものですから、まるで、新入社員がはじめての申込みを取ったかのようなリアクションをしてくれました(でも、ホントにはじめてだったりして?(笑))。

こうして、募集価格の96.56%という半端な掛け目(でも金額にすると丁度良い数字になるのです)の指値をさせて頂いて、申し込むことに決めました。
すると翌朝、担当営業マンから、
「小川さん、指値をもう少し上げて頂くことは可能でしょうか?」
と、電話が来ました。
聞けば、申込みが私を含め3件入っているとのこと。
しかし、1件はローンが厳しい人らしく、もう1件は他社が客付けしてきた人とのことです。私が指値を上げて、3名が同じ指値になれば、私を一番手にしたいのは仲介会社の都合からも理解できました。

早速、現地のオープンハウスに再度伺い、私自身は、納得して修正版買付証明を書きました。でも、中古マンションって、こういう流れになると、もうあんまり細かいことを考える余裕が無くなりますね。なんせ、落札しなきゃならないんですから、これは一般の方からすれば、わけもわからず契約してしまったなんてことも起こりえますね~。


■実際に体験してみてわかったこと

想定賃料と想定経費から収益価格を出すと、自分が購入する金額の8割くらいの価格にしかなりません。また、先ほどのように、内法で50㎡未満なため、各種税金の特例が受けられません。
建物のスペックも、二重床、二重天井ではありませんし、床暖房がある訳でもありませんし、デザイナーズマンションのように格好良い物件でもありませんし、特に天井高や階高が高い訳でもありませし、PS(パイプスペース)も変なところにあります。
プロの立場ではっきり言ってしまえば、当初考えていた金額よりも割高で、面積も狭いマンションを申し込んでいたことになります。

でも、なぜか自分では納得しているところが不思議なんですよね。
やっぱりロケーションと建物全体から醸し出す雰囲気と言いますか、佇まいと言いますか、周辺環境、生活利便性、交通の便、専有部分の使いやすさ、前所有者が綺麗に使っていたことなどが総合的に「この物件に惚れた!」ってことになりました。
つまり、
 ●売買価格 = いわゆる正常価格+惚れ込みポイント
という結末ですね。

このレポートで「プロの決断は!?」みたいに期待してくださった方、すっかり皆さんと同じような買い方になってしまい、お恥ずかしいです。
しかも、冒頭で触れましたリフォームについては、少し住んでみてから考えることにしました。だって、やっぱり、あまりにローンばかりを設定するのは怖いですしね~。
でも、防音については、ボックス型のものでなんとか目的を達成しようと思っております。

今回、マンション選びのために物件めぐりをしましたが、正直な感想をいいますと、中古物件というのは難しいです。
仲介の方が、情報を仕入れたばかりで、物件の詳細データを知らないのも理解できますし、だからと言って、自分で納得するまで調査しているうちに売れてしまう場合もあります。
私の場合は、会社で中古マンションのデータが手に入りますので、一般の方よりも情報の面では、やはり有利だったと思いますから、一般の方にとっては、もっと大変だと思います。

そう考えますと、親切にしていただいた営業マンの方々には申し訳ないですが、ただ一点の要望があります。
やはり、仲介される方もあらかじめある程度のスペック資料を用意しておくべきかなと思います。そうじゃないと、決めるに決められず困ってしまったお客さまは購入できませんからね。
特にマンションの仲介は、建物、設備、管理規約等、押さえるべきところが沢山ありますので、通常の販売以上に難しいと思います。

…と長くなりましたが、これで私の中古マンション選びは終りました。
でも探す楽しみを知ってしまったので、終らせるのは寂しい気がして、いまだに物件サイトを検索したりしています。
なので、是非、また選んでみたいなと思っております。宝クジが当った時に備えて…(笑)。