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【不動産トラブル実例】登録番号の古さはあてにならない?

不動産事業者の良し悪しを見分ける方法として、登録免許番号の新旧に注意するように言われていたりします。
それは、登録免許にある「カッコ数字」の数字が大きいほど古い業者であり、古い分、信用があるということです。

一般的に言われているように、古い業者ほど一般的に実務上の経験が豊かということで、確かに一理あります。
トラブルは起こしませんし、万一、起したとしても、トラブルに対する処理も上手ですし、何よりも登録免許番号が古いということは、免許を奪われることなく、営業してきた証拠でもありますので…。

しかし、だからと言って、この数字ばかりをあてにして、
 ●数字が小さい業者よりも大きい業者の方が安全
と、無条件で信じ込んでしまうことは、あまりに安易です。
例えば、自動車のゴールド免許で考えてみると良いでしょう。
毎日運転した結果でゴールド免許になっている人もいれば、教習所を出てから一度も公道を走行しないペーパードライバーだったが故に、ゴールド免許になっている人もいます。

不動産の場合、ペーパードライバーに喩えるのは極端ですが、賃貸専門でやってきた業者さんが、あまり慣れていない売買を扱うなどのケースなどもあります。
その他、近年、買収などが盛んになっているため、不動産業に進出する企業が、免許番号の古い小さな不動産会社を会社ごと買ってしまって、実質的には免許を新しく取得したばかりの業者さんと、何ら変りがないケースもあります。

さらに、こうしたケースにあてはまらない、純然たる営業年数の長い経験豊富な(はずの)事業者であっても、注意が必要です。
近年は重説や契約書も、より詳細になっていますし、毎年、何らかの変更が有ると言っても過言ではありません。
その変更された契約書や重説関係書類も、ネット径由で手に入れる様になっており、ネットができない業者が、対応できなくなりつつあります。

不動産では契約書と重要事項説明書(重説)が重要です。
はじめての方にとっては、この重説や契約書を目にする機会は多くありませんから、どんな書類かも知らない方も多いと思いますが、実は、その書類作成能力こそが、業者の良し悪しを判断する重要なポイントになるのです。
民法ではどんな契約書でも良いことになっていますが、近年は、宅建業法の他にも消費者契約法もあり、かなり、専門的な知識も要求されています。

Fudosan.JPの参加事業者から、実際に寄せられた報告として一番酷いものは、
 ●B4の手書きの契約書1枚のみ(重要事項説明書なし)
というものがあったそうです。
あまりに酷かったので、その契約書をよこした相手方の事業者に文句を言ったところ、
「契約書なんて何でも良いんだ。気に入らないなら取引はやめだ!」
と、開き直られたそうです。

無免許のブローカーならともかく、登録業者で、しかも全宅連の加盟業者だったため、全宅連の都道府県本部に確認したところ、
「その業者には何度も指導しており、建物が建たない土地を売ったりして、問題になっているんです」
とのことだったそうです。
すでに被害者が数人いて、数百万円づつ損害賠償を支払う約束になっていたそうですが、その事業者は数百万円以上の高級車を新車で買っているにもかかわらず、「お金が無いので、待ってくれ」の一点張りになっていたとのことです。

つまり、全宅連の都道府県本部の指導も未だに行き届いてはいません。
何よりもの問題は、この業者が大手新聞に広告を掲載し、立派な業者に見えるため、実際の状況を一般消費者は知るすべが無いことです。

ですから、消費者が業者の良し悪しを判断する場合、契約書や重要事項説明書の書式、内容がしっかりしているかどうかが、かなり重要な基準になると思います。
これを手抜きして契約や申込書をすぐに求める業者は、たとえ大手や古い業者であっても、要注意です。
そのためにも、一般的な契約書や重要事項説明書について、どのようなものであるかを、知っておく必要があるでしょう。知らなければ、出されたものがアタリマエだと思ってしまいますので…。

ちなみに、その取引に関しては、結局、進めることになったため、問題の取引主任者を呼び出し(取引主任者は常駐しておらず、名義貸しの状態だったそうです)、責任を取れと詰め寄ったところ、最終的には取引主任者が謝罪して、きちんとした書類を書かせたそうですが…。

【不動産トラブル実例】広告宣伝費として100万円を請求された!?

皆さんの仲介を行っている不動産事業者、すなわち、宅建業者さんは、仲介手数料の請求ができますが、裏を返せば、
 ●仲介手数料以外を請求してはいけない
ということが原則です。

なぜなら、不動産の仲介手数料については、宅地建物取引業法に法定手数料の規定が以下の通り決められているからです。

■売買または交換の媒介に関する報酬の額
 売買金額(交換の場合は多いほうの金額)に下記の割合を乗じた金額+消費税(課税業者の場合)となり、これらは、売主買主の、それぞれ一方から受け取ることのできる報酬の限度額です。
  ・200万円以下の場合は5%
  ・200万円を超え400万円以下の場合は4%+2万円
  ・400万円を超える場合は3%+6万円

ところが、世の中には「広告宣伝費」という名目で、仲介手数料とは別に100万円を要求した業者があったそうです。
でも、広告宣伝費の請求だけでは、違法とは言えません。
なぜなら、先ほど「仲介手数料以外を請求してはいけないということが【原則】」と書きました通り、例外もあるんです。
実際にある自治体に確認しますと、担当部署の部長さんからは、
 ・依頼者の依頼による広告の料金に相当する金額は報酬とは別になります。
 ・依頼者の特別の依頼により行う遠隔地における現地調査に要する費用も報酬とは別になります。
 ・その他、依頼者の特別の依頼により行い、事前に依頼者の承諾があるものは報酬とは別途受領できます。
 ・取引が不成立でも、宿泊代・交通費等の実費は、依頼者が依頼した場合には請求できます。
というような見解をいただきました。

ですから、今回の100万円が、
 1.お客さんから依頼されて、各種メディア広告に掲載することになった
 2.その金額について、お客さんときちんと相談して決め、両者納得している
ということ、つまり、
 ●お客さんから依頼された広告の【実費】を請求した
ということであれば、問題無いということになるでしょう。
例えば、お客さんが、
「お店の発行しているチラシの枠の中で一番目立つ場所に載せてほしい」
「通常のチラシ広告のほか、タウン誌などで、自分の物件を宣伝してほしい」
「地元のケーブルテレビの物件CMで宣伝してほしい」
などの要求があり、事業者が、その費用(実費)を伝え、それにお客さんが納得した…というようなケースであれば、100万円であっても正当な請求になるでしょう。

しかし、今回の100万円の広告費を請求したケースでは、お客さんが特別に依頼した訳でもなく、もちろん実費の根拠も明示されないまま請求されたとのことで、本当に支払う必要があるのかどうか困って、相談がありました。
もちろん、この広告宣伝費は支払う必要はないわけですが、あまりに法外な金額でしたし、問題があるということで、然るべき手続きを取ることになり、その結果、この事業者は所属業界団体による注意・指導が行われたそうです。
でも、この事業者は、本社を他市町村に移転し、所属支部を変更し、現在も不動産業を続けており、もしかしたら、同じことを繰り返していた可能性もあるかも知れません。

もちろん、この事業者以外でも、「広告費は仲介手数料とは別に【勝手に】請求できる」という誤った見解、または、そういう法律を知らないお客さんを騙そうと、請求されるケースは考えられます。
このケースの場合は100万円という金額だったので、不審感を持ったのかも知れませんが、例えば5万円とか10万円だったら、何も疑わずに支払ってしまったかも知れませんし、実際に支払ってしまって、表面に出ていない事例もあるでしょう。

ですから、特別に依頼していないにもかかわらず、手数料とは別に特別な経費を要求された場合は、金額の大小にかかわらず、断ることができます。もし、依頼される場合でも、事前に見積書を頂くなど、納得されてから依頼すべきです。
万一、事前に聞かされていない広告費の請求された場合は、もし、事業者が「手数料とは別に広告宣伝費を請求できることになっている」と言っても、そのまま信用せず、まず、Fudosan.JPの「不動産相談センター」で、確認するようにしてみてください。